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¿Qué es un crédito refaccionario?

Llevo muchos años en el mundo hipotecario e inmobiliario, pero aunque el credito refaccionario es un término que he visto en algunas ocasiones nunca me había parado a comprenderlo correctamente

Según la Wikipediael crédito refaccionario es aquel que se origina por el anticipo de la financiación, o del pago de los costes, bien de la rehabilitación oreedificación (refacción) de un inmueble, o bien por su nueva construcción, de modo que el acreedor refaccionario que ha costeado el aumento del valor del inmueble, como consecuencia de la obra, y que ha soportado el anticipo, adquiere un derecho de realización preferente sobre el inmueble construido o mejorado, en garantía de la devolución del anticipo costeado“.

Siguiendo la doctrina señalada del Tribunal Supremo, la Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 6 de abril de 2006 señala que el crédito refaccionario:

“(…) es aquel que procede de dinero invertido fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene un concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensión indiscriminada a todo crédito que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión y es dudoso establecer hasta qué punto la actividad del arquitecto supone un incremento de valor de la cosa. En todo caso para solicitar la anotación preventiva es requisito a acreditar la naturaleza refaccionaria del crédito”

La tasa de morosidad se sitúa en el 4,93%, récord histórico

Con la tasa de morosidad batiendo registros negativos y empeorando, parece que las buenas noticias en el mundo de la economía deberán esperar aún varios meses.

Acabamos de conocer los datos de morosidad consolidada del mes de agosto (estos cálculos van más despacio que el resto de índices económicos) y las noticias no son nada positivas: la morosidad en créditos concedidos por entidades financieras (ya sean bancos, cajas o entidades de crédito) se situó en el 4,93%, un récord histórico que supera al hasta hoy peor dato, el registrado en verano de 1996 con el 4,86%. Los que están saliendo peor parados son los establecimientos financieros de crédito, que acumulan una morosidad del 9,26%, mientras las cajas de ahorro también superan la media, situando su tasa de morosidad algo por encima del 5%.

Y aunque los datos de septiembre no son aún oficiales, pero se rumorea (expertos universitarios e informes del BBVA lo confirman) que no cambiarán la tendencia, y podríamos acabar el año con una tasa de morosidad por encima del 4%, sin duda otro síntoma claro de que la solución a la crisis económica de momento pasa de largo por España. La morosidad es uno más de los eslabones del círculo vicioso: la crisis que trae contracción del PIB provoca morosidad, y ésta provoca más paro y deterioro de la economía. Un bucle del que España parece no acabar de salir nunca.

Pero como a todo conviene verle el lado positivo, las oscuras previsiones sobre morosidad para el último trimestre del año deberían traer de la mano una congelación del Euribor (o incluso una mínima bajada) que ya se prevé, y una tasa de interés tampoco lejana del 1%, otro extremo que parece haber confirmado ya el Banco Central Europeo, quien manda en el interés euro. Con la morosidad alta y la subida de impuestos a la vuelta de la esquina, lo que menos necesita el consumidor medio es que le aprieten más el cinturón.

El Euribor llegará al 1,20%: ahora está en el 1,261%

El Euribor está tan bajo que a la mayoría de hipotecas ya no les afecta, por las llamadas cláusulas suelo. Ya no bajará mucho más, y se mantendrá en mínimos alrededor de un año más.

Muchos analistas coinciden en que, ahora sí, el índice de referencia para las cuotas de la mayoría de las hipotecas, más conocido como Euribor, está llegando a sus mínimos, a su suelo. Cerró septiembre con su duodécima bajada consecutiva, situándose 4 puntos porcentuales por debajo del nivel de septiembre de 2008 (estaba al 5,384%, rozando el máximo histórico que alcanzó en julio de ese mismo año, cuando casi llegó al 6%). Pero parece que la caída libre está a punto de acabar.

Estos números suponen que aquellos que tengan una hipoteca media de 15.000 euros con un diferencial del 0,85% a pagar en 30 años y renueven condiciones en septiembre, pagarán 562 euros de cuota mensual, mientras que hace un año pagaban unos 890 (un ahorro de más de 300 euros que aliviará muchos bolsillos). Todo eso teniendo en cuenta la letra pequeña de la firma hipotecaria, pues a menudo los bancos se curan en salud incluyendo cláusulas suelo que no permiten bajar la cuota por debajo de cierto índice el Euribor, índice que prácticamente todas las hipotecas han superado ya. Estos suelos están siendo estudiados por el Senado, pero de momento siguen vigentes.

Esto provoca que la gente vea el momento como idóneo para la compra de inmuebles, con precios bajos y stock más que de sobra. Sea como fuera, parece que el Euribor en mínimos se mantendrá hasta la segunda mitad de 2010, cuando previsiblemente la economía se recupere (al menos en parte) y ello conlleve una subida de tipos de interés que siempre provoca subidas en el índice de referencia hipotecario. Aunque esto puede ser el cuento de la lechera, claro.

El IPC sigue bajando, -1% IPCA (adelantado) septiembre de 2009

El IPCA, es decir el dato adelantado, sigue bajando, ahora situándose en el -1% con respecto a hace un año. No es ni para preocuparse ni para dar saltos de alegría, salvo que renovéis el alquiler.

Contra todos los pronósticos que predecían un repunte del IPC, que lleva ya más de medio año bajando, el dato del adelantado a septiembre (el llamado IPCA, por tanto, el IPC ‘de verdad’ es el dato consolidado), hecho público hoy mismo, acentúa la bajada, situándolo en el -1% interanual. Es decir, los precios (en general, con muchos matices, por supuesto) son una centésima parte más baratos hoy que a finales de septiembre de 2008.

Hablamos de la tasa armonizada, medida de idéntica manera en toda la zona Euro, y presenta una bajada de 2 décimas con respecto al mismo dato (ya consolidado) de agosto de 2009. Son ya siete los meses consecutivos que llevaría por tanto bajando el IPC, y también sería (de consolidarse el dato) el séptimo dato interanual de caida desde que se mide este dato con datos fiables, 1962. Es decir, en casi medio siglo nunca habían bajado los precios midiendolos interanualmente, nunca había estado todo más barato de un año para otro, y resulta que ahora llevamos 7 meses seguidos en que las cosas están más baratas que un año antes, y además se agudizan cada vez más los descensos. Esto en principio no es mi demasiado bueno (aunque las cosas sean más baratas, cosa buena para todos, eso genera menos beneficio empresarial y por ello al final más paro) ni demasiado malo (prácticamente ningún economista se atreve a hablar de deflación, término temible que sí es realmente malo en tiempos de crisis). Eso sí, para quien renueve estos días su contrato de alquiler, se debería llevar (si así lo refleja su contrato) una pequeña alegría en forma de bajada del correspondiente 1% en su renta.

Como casi siempre, la culpa en la variación de los precios la tiene sobre todo el barril de crudo, que sigue muy bajo, y hasta el próximo 14 de octubre el dato IPCA no se convertirá en IPC consolidado, pero muy raramente el dato varía en más de 1 ó 2 décimas.

El proindiviso o comunidad de bienes

El proindiviso o comunidad de bienes es una fórmula de propiedad que puede traer grandes beneficios para una tercera persona que se una a la copropiedad en un momento de necesidad de venta.

El proindiviso es algo así como el nombre científico de una comunidad de bienes, la cual se crea cuando un bien tiene distintos propietarios, a razón de un porcentaje por propietario, pero sin que el bien se divida físicamente, por lo que se comparte la titularidad de la totalidad del bien, no se es propietario de una parte concreta del mismo.

Hay distintas situaciones típicas de proindiviso: un local compartido por distintos dueños del negocio, una pareja que se compra su primer piso a medias, herencias a repartir entre hermanos, etc.

Los contras están claros: es difícil que la situación de propiedad idílica se mantenga en el tiempo, por lo que la ley permite cesar en la comunidad de bienes muy fácilmente, o hacer una división económica del bien (nunca física, como ya advertíamos), es decir, uno de los dueños pacta un precio con el resto de dueños y le compra su (o sus) parte(s), pasando a darse una propiedad ‘típica’. Cuando no se llega a un acuerdo satisfactorio para las partes, el Derecho español plantea distintas soluciones:

  • Acción de división, que viene a ser una subasta pública.
  • Vender la parte que ha traído la controversia a un tercero. Muy a menudo entran en juego grupos de inversión o grandes inmobiliarias, que pagan a la baja pero de forma inmediata, y dado que los propietarios quieren acabar con la situación de indecisión, venden.

Con la actual bajada de precios, esta última solución no es muy aconsejable, pues seguro que se acabará aceptando una oferta muy baja, pero a menudo es la única solución. Dada la coyuntura actual, buscar proindivisos con propietarios enfrentados por su propiedad puede ser una buena oportunidad de negocio. A río revuelto, ganancia de pescadores.

Evolución de las Letras del Tesoro

Hace dos años, la Deuda Pública marcaba registros récord por rentabilidad positiva. Un año después, la tendencia ha dado un giro de 180º. Repasemos la evolución y características en Letras del Tesoro

Hace hoy justo dos años, la Deuda Pública vivía un momento de gran bonanza, dando unr rendimiento récord desde 2002. Hoy, esta tendencia se ha dado la vuelta totalmente, alcanzando en la última subasta su récord… pero de menor rentabilidad histórica. Las rentabilidades ofrecidas en la última subasta, de hace unos días son: letras a 3 meses 2,55 %; a 6 meses 1,447 % y letras a 12 meses 1,409 %. Bonos y obligaciones, rondan el 3,5 % – 4 % en todas las modalidades.

Esta gráfica evolutiva de eleconomista.es deja claro que todo tiempo pasado fue mejor, con rentabilidades de dos dígitos hasta el 15,5%, record absoluto alcanzado en los 80 por la Deuda Pública:

Parece evidente que las Letras del Tesoro, como casi todo estos días, no es una gran opción para invertir, pues el escaso beneficio que obtendremos no lo aconseja, pero sigue teniendo algunos puntos muy favorables:

  • Seguridad ‘total': con un sistema financiero tan convulso, la seguridad que ofrece la deuda del Estado es digna de tener en cuenta, si bien las agencias de calificación han bajado el rating español de AAA a AA.
  • Se emiten al descuento, esto quiere decir que si quieres invertir 1.000 euros, sólo pagarías 960 en caso de estar al 4%, recibiendo al vencimiento los 1.000 euros. Para grandes cantidades, el hecho de pagar menos al primer instante puede ser muy interesante.
  • Mínima inversión: 1000 de inversión suele ser la cantidad mínima, en tiempos en que hay entidades que con tan poca inversión apenas dan rendimiento a nuestro capital.
  • Ya podemos hacer toda la operativa de compra por Internet.

Cabe recordar que las Letras del Tesoro tributan como capital mobiliario, al 18%.

Los créditos caen un 95% en un año

La inyección de liquidez del Estado en las entidades no ha animado el crédito como se podría prever, pero quizá la solución no pase por conceder más créditos

Quizá es pronto para sacar conclusiones, pero sin duda es ya tarde para lo que muchos hubieran deseado. Los bancos españoles siguen sin abrir el grifo, y esto hace que la concesión de créditos haya caído un 95% en el último año, un auténtico récord. Dirigentes bancarios han manifestado que no se conceden créditos porque no se piden, dado el bajón en el cosumo que ha experientado nuestro país. Ya hay quien clama por la comparecencia en el Congreso de representantes de entidades financieras.

Sea como fuere, las subastas para inyectar dinero público que el Estado lleva semanas poniendo en práctica no están teniendo repercusión en la economía real. Bien es cierto que se dio un repunte en la concesión de créditos de un 0,89% durante el mes de noviembre, pero es a todas luces demasiado limitado. Esto se debe al hecho de que las entidades financieras exigen muchos requisitos para conceder financiación, intentando no engordar sus ya muy altos ratios de morosidad, y también hay que tener el cuenta que el dinero que cajas y bancos están recibiendo por parte del Estado lo están utilizando sobre todo para sanear balances.

Desde el Gobierno se pide a los bancos y cajas que “arrimen el hombro”
, mientras representantes del Banco de España señalan que “sería una irresponsabilidad que las entidades satisfacieran toda la demanda de crédito con independencia de los criterios de solvencia”. Quizá sería éste un buen punto de inicio para la reflexión: ¿se debe conceder crédito sin miramientos para aumentar el consumo?, ¿o quizá esto sólo nos llevaría a una nueva espiral de gasto excesivo? Quizá deberíamos aprender todos a vivir dentro de nuestras posibilidades, empresarios incluidos, pero un ajuste estructural de este calado necesitaría de mucho tiempo y sufrimiento.

Herramientas 2.0

En Bolsa, saber algo que los demás no saben puede dar mucho dinero. Pero el oscurantismo de los mercados de valores está amenazado en los últimos meses por el concepto de Bolsa 2.0

Como ya hemos comentado en anteriores post, Bolsa 2.0 (o trading 2.0) es el nombre que empezó a darse a la idea de muchos expertos en economía de lanzar sus inversiones en Internet, a menudo mediante blogs. Obviamente lo hacen porque creen que de esta forma pueden ganar más dinero. Al contar tu inversión puedes animar a otros a invertir en el mismo sentido, y así creas una tendencia que finalmente te beneficiará. El boca a boca ya es más beneficioso que el secretismo que tradicionalmente rodea a la Bolsa.

Desde este blog queremos haceros llegar una propuesta: Socialpicks.com Una iniciativa ya asentada y en su día pionera que pretende ampliar el intercambio de información al estilo post a consejos y datos útiles sobre el mercado de valores. Aporta desde videos con noticias o pistas sobre qué hacer en el parquet hasta simulaciones y tomas de contacto sobre intercambios reales. Una forma de sacarle tajada a la ingente cantidad de Bolsas 2.0 que llenar la red. Viene a ser un P2P bursátil.

Nota: lástima que sólo esté en inglés.

¿Qué es la dación en pago? Una posible solución a la hipoteca

La dación en pago de la vivienda por la hipoteca puede ser una buena solución para quitarse de encima una deuda indeseada o imposible de pagar. Veamos en qué consiste

La crisis agudiza el ingenio de las entidades financieras, y saca a la luz herramientas que hasta hace bien poco no estaban de moda, como la dación en pago, y más concretamente la dación en pago de la vivienda a cambio de la hipoteca.

En términos generales, una dación en pago es una figura jurídica consistente en que, llegado el siempre difícil momento del cumplimento de una obligación, un deudor ofrece a su acreedor una prestación distinta de la inicialmente pactada, aceptándola éste último y quedando así pagada la deuda. Se pueden ofrecer pagos en especie en vez de dinero o viceversa, por ejemplo. Los italianos tienen una fórmula bonita y a la vez mucho más clara que la española para denominar a esta figura: prestazione in luogo dell’ademplimento, que podríamos traducir como ‘prestación en lugar del cumplimiento’. Claro está, el banco estudiará cada caso minuciosamente para ver si la operación a él también le beneficia.

En cuestiones inmobiliarias, una dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en este caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor. Es decir, el hipotecado da su vivienda al banco (u otra institución financiera) a cambio de que la institución le anule la deuda que tenía contraída con él en forma de hipoteca. Normalmente, la solución se redondea firmándose un contrato de alquiler para que el ya ex hipotecado pueda seguir ocupando la vivienda, pero ya no en régimen de propiedad sino de arrendamiento. Quizá su banco lo considere una buena opción. Seguiremos informando.

Qué es moratoria en hipoteca

En la actualidad con la difícil situación económica que se está viviendo y los fuertes crecimientos del desempleo, se está hablando bastante de la moratoria en las hipotecas.

Como indica la Wikipedia: “Moratoria, es aplazamiento del pago de una deuda vencida”. “La palabra moratoria también se utiliza para describir una situación en la que el procedimiento regular o las acciones previstos son objeto de interrupción, o aplazamiento“.

En la actualidad el Gobierno español está estudiando que las entidades financieras ofrezcan a los deudores de hipotecas que se queden en paro una moratoria del 50% de las cuotas mensuales. En este caso lo que se procura es que las personas que cumplan los requisitos que se describan en la normativa aplicable, durante un periodo determinado no paguen nada más que la mitad de la cuota de la hipoteca, quedando la otra mitad aplazada hasta que termine dicha moratoria, momento al partir del cual se volverá a incorporar al capital de la hipoteca. Podéis ver más sobre estas medidas en  Ayudas en hipotecas para parados y en Ayuda del gobierno en la hipoteca a los parados. En el siguiente vídeo ZP explica este compromiso.

http://www.youtube.com/watch?v=ijsisTLoVDg

En Reino Unido también se está planteando, al menos por RBS, ofrecer una moratoria de 6 meses previa a la ejecución de la hipoteca y el embargo de la vivienda.