Proceso de embargo de vivienda por impago de hipoteca

Os traemos una sencilla explicación del proceso de impago de hipoteca y embargo y subasta del inmueble que sirve de garantía, así como las actuaciones adicionales que puede realizar la entidad

Comentamos el proceso de embargo de una vivienda por el impago de la hipoteca. Nos basamos en estos dos artículos:

El proceso de embargo y su funcionamiento. En Finanbolsa.com
¿Qué pasa si no pago al banco? Cómo funciona el proceso de embargo. En Dineroexperto.com.

  1. Impago de una cuota de la hipoteca. La entidad financiera prestamista intentará contactar para que se pague. Normalmente a los 90 días (tres meses) la hipoteca entra en lo que se conoce como Mora.
  2. La entidad procurará durante este periodo y los primeros meses de entrar en mora que se alcance algún compromiso o acuerdo para reestructurar la deuda. Incluso dependiendo del valor de la vivienda respecto al importe de la hipoteca pendiente una opción que puede aceptar la entidad es la dación en pago del inmueble a cambio de saldar la deuda.
  3. Si no se regulariza la situación la entidad comenzará con la denuncia judicial que, puede durar entre 8 y 18 meses. Cuando el juez declara la vivienda embargada, el banco la suele subastar y el deudor (es decir, el embargado que pierde la vivienda) es informado de su situación mediante una carta al domicilio que indicó en la escritura de la hipoteca (puede coincidir con la vivienda subastada o no). El juzgado determina la fecha exacta hasta la cual todavía se puede abonar la deuda más los intereses para evitar la subasta y el consecuente desalojo.
  4. Recursos ante la ejecución: durante el proceso de ejecución hipotecaria, el deudor puede recurrir sólo bajo cuatro motivos que contempla la Ley de Enjuiciamiento civil: si se ha pagado las cuotas, pero por error el banco o caja no lo tiene registrado (es necesario presentar una carta de pago); un error en la cantidad exigible de la deuda (se puede presentar cuando lo que determina la ejecución hipotecaria no coincide con lo que figura en el contrato), prejudicialidad, es decir cuando haya otra causa abierta en el ámbito penal que impide la ejecución hipotecaria como por ejemplo, si usted ha reclamado la nulidad de la escritura hipotecaria y existe un proceso en curso para determinar si usted tiene razón o no; y finalmente la en casos de tercería de dominio (cuando existe alguien con un mejor derecho sobre la garantía hipotecaria).
  5. Actuaciones adicionales: La venta o subasta de la casa puede no ser el final del proceso. Todo dependerá de que el dinero que se obtenga sea suficiente para pagar la deuda acumulada. Y es que en la legislación española, a diferencia de la estadounidense, no basta con entregar las llaves al banco para saldar la deuda. Hay que pagar la cuantía que figura en el préstamo incluso si esta es superior al valor del inmueble.
  • Si la venta del piso no cubre la cantidad del préstamo el banco podrá seguir reclamando el dinero adeudado y continuar con el proceso de embargo. En este punto podrá solicitar el embargo del resto de posesiones del deudor e incluso embargar su nómina, según rige el Real Decreto Legislativo 2/1995, de 7 de abril, Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio. En este sentido, el orden de los objetos sería el siguiente según la Agencia Tributaria (AEAT):

1. Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos
2. Créditos, valores y derechos sobre productos financieros corto plazo
3. Sueldos, salarios y pensiones. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional (en torno a los 700 euros mensuales). Las cantidades adicionales serán las que se embarguen.
4. Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
5. Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
6. Frutos y rentas de toda especie.
7. Bienes muebles y semovientes.
8. Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.

En último caso, el banco puede recurrir también a la personas o personas que hacen de avalistas y solicitarles el pago de la deuda e incluso embargarles.

Iremos entrando en detalle en algunos de estos procesos.

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