Archivos mensuales: febrero 2010

Proceso de embargo de vivienda por impago de hipoteca

Os traemos una sencilla explicación del proceso de impago de hipoteca y embargo y subasta del inmueble que sirve de garantía, así como las actuaciones adicionales que puede realizar la entidad

Comentamos el proceso de embargo de una vivienda por el impago de la hipoteca. Nos basamos en estos dos artículos:

El proceso de embargo y su funcionamiento. En Finanbolsa.com
¿Qué pasa si no pago al banco? Cómo funciona el proceso de embargo. En Dineroexperto.com.

  1. Impago de una cuota de la hipoteca. La entidad financiera prestamista intentará contactar para que se pague. Normalmente a los 90 días (tres meses) la hipoteca entra en lo que se conoce como Mora.
  2. La entidad procurará durante este periodo y los primeros meses de entrar en mora que se alcance algún compromiso o acuerdo para reestructurar la deuda. Incluso dependiendo del valor de la vivienda respecto al importe de la hipoteca pendiente una opción que puede aceptar la entidad es la dación en pago del inmueble a cambio de saldar la deuda.
  3. Si no se regulariza la situación la entidad comenzará con la denuncia judicial que, puede durar entre 8 y 18 meses. Cuando el juez declara la vivienda embargada, el banco la suele subastar y el deudor (es decir, el embargado que pierde la vivienda) es informado de su situación mediante una carta al domicilio que indicó en la escritura de la hipoteca (puede coincidir con la vivienda subastada o no). El juzgado determina la fecha exacta hasta la cual todavía se puede abonar la deuda más los intereses para evitar la subasta y el consecuente desalojo.
  4. Recursos ante la ejecución: durante el proceso de ejecución hipotecaria, el deudor puede recurrir sólo bajo cuatro motivos que contempla la Ley de Enjuiciamiento civil: si se ha pagado las cuotas, pero por error el banco o caja no lo tiene registrado (es necesario presentar una carta de pago); un error en la cantidad exigible de la deuda (se puede presentar cuando lo que determina la ejecución hipotecaria no coincide con lo que figura en el contrato), prejudicialidad, es decir cuando haya otra causa abierta en el ámbito penal que impide la ejecución hipotecaria como por ejemplo, si usted ha reclamado la nulidad de la escritura hipotecaria y existe un proceso en curso para determinar si usted tiene razón o no; y finalmente la en casos de tercería de dominio (cuando existe alguien con un mejor derecho sobre la garantía hipotecaria).
  5. Actuaciones adicionales: La venta o subasta de la casa puede no ser el final del proceso. Todo dependerá de que el dinero que se obtenga sea suficiente para pagar la deuda acumulada. Y es que en la legislación española, a diferencia de la estadounidense, no basta con entregar las llaves al banco para saldar la deuda. Hay que pagar la cuantía que figura en el préstamo incluso si esta es superior al valor del inmueble.
  • Si la venta del piso no cubre la cantidad del préstamo el banco podrá seguir reclamando el dinero adeudado y continuar con el proceso de embargo. En este punto podrá solicitar el embargo del resto de posesiones del deudor e incluso embargar su nómina, según rige el Real Decreto Legislativo 2/1995, de 7 de abril, Real Decreto 1415/2004, de 11 de junio. En este sentido, el orden de los objetos sería el siguiente según la Agencia Tributaria (AEAT):

1. Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos
2. Créditos, valores y derechos sobre productos financieros corto plazo
3. Sueldos, salarios y pensiones. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional (en torno a los 700 euros mensuales). Las cantidades adicionales serán las que se embarguen.
4. Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
5. Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
6. Frutos y rentas de toda especie.
7. Bienes muebles y semovientes.
8. Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.

En último caso, el banco puede recurrir también a la personas o personas que hacen de avalistas y solicitarles el pago de la deuda e incluso embargarles.

Iremos entrando en detalle en algunos de estos procesos.

Unnim, oportunidades inmobiliarias: pisos, viviendas embargadas

Unnim es la entidad resultante de la fusión Caixa Girona, Sabadell, Terrassa y Manlleu, cajas con bastante stock inmobiliario. Os traemos donde podéis encontrar pisos – viviendas de estas entidades

La semana pasada nos enteramos de la creación de Unnim, con la fusión Caixa Girona, Caixa Sabadell, Caixa Terrassa y Caixa Manlleu. Según Bankimia, el proyecto de fusión está en la recta final de tramitación, con la previsión de que los próximos días el Banco de España apruebe el plan de integración y la Comisión Europea dé el visto bueno definitivo para que se puedan convocar las asambleas generales extraordinarias.

De la fusión de estas cajas debe surgir una importante inmobiliaria que de salida al stock de inmuebles, que tanto va a pesar por la nueva normativa de provisiones.

En la actualidad la vía de salida de estos inmuebles por parte de estas cajas son los siguientes portales inmobiliarios:

Caixa Girona: Caixa Girona Serveis Inmobiliaris
Caixa Sabadell: Caixa Sabadell y Provasa
Caixa Terrassa: Caixa Terrassa Portal Inmobiliari
Caixa Manlleu: Inverpro Portal Inmobiliari

Oportunidades inmobiliarias en Canarias en Incavesa Caja Canarias

Incavesa es el portal inmobliario de Caja Canarias y por lo tanto donde deben ir a parar su stock de viviendas, y por lo tanto oportunidades inmobiliarias en las Islas Canarias

Conocemos hoy a través de hipotecashipotecas.es el portal inmobiliario de Caja Canarias, Incavesa.

La web está bastante bien montada. Es sencilla y tiene una distribución muy útil entre obra nueva > vivienda usada e inversores, y otra por tipo de inmueble: viviend > obra nueva > garajes > locales – naves > terrenos.

Aunque hay algunos inmuebles fuera de las islas, la mayor parte se sitúan en Canarias.

Sólo hecho en falta una sección de Oportunidades y alguna referencia a los precios y los descuentos.

Swap o IRS collar y CAP para la hipoteca

La AHE ha publicado un documento que explican estos instrumentos que se comercializan por las entidades ofreciendo protección sobre las subidas de los tipos de interés de las hipotecas.

Quizás ahora que los tipos de interés están en mínimos históricos y también lo están los futuros del Euribor, pueda ser un buen momento para contratar un instrumento que nos proteja frente a futuras subidas, pues ahora deben ser más baratos que nunca.

No obstante estos instrumentos son complejos y deben comprenderse bien antes de contratarse. Para ello la AHE ha publicado una guía, que es muy recomendable visitar antes de contratar estos productos.

Podéis acceder a esta información desde aquí. En la misma se abordan los siguientes productos de forma diferenciada:
Swaps o IRS: qué son: aquí.
Collar: qué son: aquí
Cap: qué son: aquí

subastasmontes.es , joyas de los montes de piedad subastados

Se lanza una web para canalizar la salida de joyas pertenencientes a los montes de piedad de las cajas de ahorros. En subastasmontes.es puedes encontrar relojes, pendientes, collares y un largo etc.

A través de Gurusblog nos enteramos de que 14 Montes de Piedad han creado una web donde subastar sus activos en joyas provenientes de esta actividad y con la que pretenden hacer un poco de caja.

Un vistazo a Subastasmontes.es , se pueden encontrar lotes variopintos de joyas, con un aspecto un tanto “seventis”.

La verdad es que tengo ni idea del mundo de las joyas, y no se si realmente aquí se pueden encontrar buenas oportunidades de inversión, aunque mi escaso olfato me dice que en la actual situación de las cajas debe haberlas.

Hipoteca Compromiso Vivienda Bancaja: análisis de la oferta

Bancaja va a hacer bastante ruido con su Compromiso Vivienda, oferta especial con la que quitarse inmuebles de encima. No obstante su sonada oferta de financiación para esta campaña no es intachable

Es más, es peor que muchas de las que están publicitando en la actualidad otras muchas entidades.

Analizamos:

Diferencial: Eur + 0,9 (versus Eur + 0,5 de la mayoría de las ofertas de financiación para inmuebles de la cartera propia que han anunciado entidades como BBVA o Santader)

Este diferencial anula el posible ahorro que publicitan referente a no pagar nada de capital ni intereses los 3 primeros años, y que puede suponer un ahorro de unos 7.000 euros en este periodo, para una hipoteca media de 150.000 euros

A nivel de facilidades ofrecen un 90% de financiación, que también está por debajo de los niveles del 100% que se está ofreciendo desde muchas entidades para este tipo de finalidad.

La exención de comisiones de paertura también es una buena noticia, pero en línea con la competencia, y en ciertas noticicas se está indicando algunas comisiones de cancelación y requisitos de vinculación (aunque no podemos confirmarlo, pues en su web no detallan estos aspectos).

Con todo la oferta no es mala, pero tampoco nos parece espectacular. No obstante creemos que la acción en global será existosa, por que si es cierto que la hipoteca tiene gancho y además va a ir acompañado de material “pirotécnico”. Os dejamos el anuncio.

http://www.youtube.com/watch?v=eab6Fsl6iaI

Simulador hipoteca: estandar, cuota final, creciente, multidivisa

Os traemos unas secillas herramientas para poder simular las cuotas de las hipotecas en caso de hipotecas con cuota final, con carencia, cuota creciente o para el caso de una hipoteca multidivisa

Os traemos algunos simuladores por si os pueden ayudar a hacer algunos cálculos a la hora de contratar una hipoteca o por si estás pensando en cambiar tu hipoteca de entidad.

Uno de los que más me gusta es el de la AHE que permite realizar rápidamente tanto una simulación de una hipoteca estándar como una comparativa entre distintas ofertas hipotecarias:

Simulador AHE para hipoteca estándar y para comparar dos hipotecas.

En BBVA ofrecen un simulador que permite calcular las cuotas con facilidades de carencia hasta 36 meses y cuota final de hasta un 30%.

Simulador para carencia y cuota final.

Para simular una cuota creciente os puede servir este de Provía:

Simulador hipoteca cuota creciente.

Para simular una hipoteca multidivisa en francos suizos, dólares o yenes y compararla con su equivalente en Euros os puede resultar de utilidad esta herramienta:

Simulador hipoteca multidivisa

Don Piso vende viviendas embargados por bancos y cajas

Don Piso va a comercializar más de 8.500 viviendas procedentes de cajas y bancos, así como un stock adicional proveniete de Realia, y según indica la inmobiliaria con descuentos medios de un 35%

Conocemos a través del Economista que Don Piso, que pone a la venta en condiciones preferentes los pisos en stock de Unión de Crédito Inmobiliario (UCI), Banco Pastor y la financiera de General Motors, entre otras, así como 17 promociones de obra nueva de Realia.

En total se indica que comercializará 8.500 viviendas, la mayoría procedente de embargos efectuados por entidades financieras a particulares e inmobiliarias. Según indica la dirección de Don Piso La mayoría de las viviendas están situadas en Levante y Andalucía y entre un 60% y un 65% son de segunda mano.

Tenéis acceso desde aquí a la web de DonPiso.

Evolución del esfuerzo para el acceso a la vivienda

El indicador que publica la asociación hipotecaria sobre el esfuerzo de un hogar para acceder a una vivienda se sitúan  en niveles del 2006, tras alcanzar los máximos a finales del 2008

La AHE publica periódicamente el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda.

Desde niveles máximos de finales del 2008 este indicador presenta una importante mejoría. El problema es que si en el 2011 finalmente se elimina las deducciones fiscales para la financiación de vivienda, pegaremos un salto de 7 puntos.

TUVIVIENDAENANDALUCIA.ES , viviendas a 150.000 euros

La Junta de Andalucía está dearrollando la Medida de Impulso Económico y de Acceso a la Vivienda, con la que procura activar el mercado inmobiliario, con rebajas en precios y facilidades financieras

Según se indica en la web www.tuviviendaenandalucia.es mediante la “Medida de Impulso Económico y de Acceso a la Vivienda”, la Junta de Andalucía destina 1.000 millones de euros para conceder préstamos reintegrables a los ciudadanos que deseen adquirir una vivienda. Además, pueden acceder a un stock de viviendas a un precio inferior al de mercado. Mediante un acuerdo con entidades y promotores la Junta ha logrado que la financiación facilite una la cuota mensual más baja de la hipoteca durante los primeros años del préstamo, pues contempla la carencia de intereses y posteriormente una moratoria (atención: este tipo de facilidades implican a la larga un mayor desembolso en intereses). También que no sea necesaria sin entrada, gracias al acuerdo alcanzado con las entidades financieras. Y de los promotores ha conseguido que concreten una rebajas de los precios.

Los compradores de una vivienda podrán disfrutar de estas ayudas a la compra de una vivienda entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2010.

Desde ayer, catorce bancos y cajas y la Junta ofrecen en la web www.tuviviendaenandalucia.es 4.100 unidades, a las que hay que sumar otras 13.200 viviendas ofertadas en los portalelas entidades. El precio medio de venta se sitúa en torno a los 150.000 euros.