Archivos mensuales: octubre 2009

Desahucio Express en 15 días

Se confirma que se va a aprobar un proyecto de ley que facilitará el desahucio rápido de los inquilinos de viviendas en los casos de incumplimientos en el pago de la deuda por el alquiler

Según conocemos hoy a través de Cotizalia el Congreso de los Diputados aprobará hoy el proyecto de ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios, que plantea el desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites” en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario tras la sentencia judicial pertinente, aunque por otro lado no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario.

La norma admite además que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo, que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. El proyecto prevé además la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble.

De la misma forma, se reduce de dos meses a un mes el plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador interpone un requerimiento al inquilino por el impago de rentas y la presentación de la demanda.

Buenas noticias para los arrendadores, y no tiene que ser mala tampoco para los inquilinos, pues un mercado más seguro y con más garantías para las partes será más amplio y la oferta mas elevada y seguramente más barata.

Foto del desahucio vía Hoy.es

Básico Homes , gestión de activos inmobiliarios de bancos y cajas

Otra empresa invitada a l buffette de inmuebles adjudicados por ajas y Bancos. Ahora una empresa de gestión inmobiliaria, que viene de la mano de dos viejos conocidos del sector.

Conocemos a través de Expansión.com del proyecto Básico Homes es una empresa que nace de la mano de Joaquín Rivero, presidente de Gecina y accionista mayoritario de Bami, y de Rafael Valderrábano, ex director del Área de Promociones de Metrovacesa, con la intención de aprovechar la actual situación y ofrecer un servicio de gestión y comercialización de los activos inmobiliarios absorbidos por las entidades financieras para evitar un crecimiento descontrolado en sus tasas de morosidad y ahorrarse mayores provisiones por insolvencias.

Su propuesta no se queda en la comercialización de los activos, sino que va un paso más allá de donde se quedan la mayoría y ofrece la gestión de promociones “medio” acabadas (medio comenzadas) y gestión urbanística y aportación de soluciones para los activos de suelo de las entidades financieras.

Según Expasión ya cuenta entre su clientela con Caixa Catalunya (ojú, estos tienen para todas las inmobiliarias del mundo) y Cajamar. La sociedad comercializa ya 20 promociones de viviendas repartidas por Madrid, Guadalajara, Alicante, Cádiz, Asturias y Almería. Ha vendido más de 100 viviendas en apenas dos meses de funcionamiento y ha asumido la gestión postventa de otras 16 promociones.

Foto vía: Inmoblog

Banco de España incrementa provisiones de activos inmobiliarios

Mes tras mes la morosidad se mantiene en niveles aceptables, a pesar del deterioro de la situación económica y la consabida mala cabeza que ha tenido más de alguna entidad. ¿Donde está el truco?

BccBanco de España va a instruir que se incremente del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones que se deben dotar cuando haya transcurrido un año desde que se acepta un inmueble como pago de deuda. Además del efecto del incremento de la provisión, puede haber otro efecto adicional que consiste en una depreciación de la cartera en la nueva tasación.

Con esto se pone más trabas a este juego de magia que estamos viendo en los últimos meses en muchas entidades que mantien la morosidad a cambio de un incremento de la cartera de inmuebles en sus balances.

Y es que ya lo decía una antigua profesora mía: juego de manos juego de marranos (salvo con la pareja,… esto es mío)

Las reclamaciones ante el Banco de España aumentan un 81%

Cada vez reclamamos más ante el Banco de España. Cláusulas hipotecarias abusivas, irregularidades en el contrato de nuestra tarjeta de crédito, prestamos con doble fondo…

Durante el primer semestre de este año, el Banco de España recibió exactamente 6.152 escritos de reclamación, lo que supone un aumento del 81% con respecto a las recibidas entre enero y julio de 2008. El porcentaje de reclamaciones que se resuelven de forma satisfactoria para el demandante también ha crecido de forma muy significativa, habiendo ganado éstos 2,46 millones de euros durante este primer semestre en concepto de quejas ganadas. Esto supone un aumento cercado al 50% respecto al dinero ganado durante el primer semestre de 2008, habiendo sigo ganadas el 21% de las reclamaciones por el demandante, y algo más del 32% por el demandado (el resto, nulidades, incorrecciones, etc).

Como cabía esperar, las reclamaciones en torno a créditos concedidos son la primera causa de reclamación ante el Banco de España, seguidos por las quejas en torno a cuentas y depósitos financieros y muy de cerca la tercera causa, las tarjetas de crédito/débito. Las condiciones que se aplican en forma de ‘cláusulas suelo’ en las hipotecas también han sido el objeto de un gran número de reclamaciones de particulares contra entidades financieras. Más de la mitad de las reclamaciones fueron contra bancos, y una de cada tres fueron contra cajas de ahorro (siendo el resto emitidas contra instituciones financieras de otra denominación).

Éste es el ránking de reclamaciones ganadas por el demandante por entidades:

  1. Banco de Valencia.
  2. Banesto.
  3. Deutsche Bank.
  4. Ibercaja.
  5. Barclays.
  6. Bankinter.
  7. Unicaja de Málaga.
  8. BBK.
  9. Bancaja.
  10. Openbank.

Esto no quiere decir, por supuesto, que las arriba numeradas sean las entidades más reclamadas, pues su nivel de negocio las hace estar lejos de los grandes bancos/cajas de ahorro de nuestro país, sin duda con mayor experiencia (y quizá mejor equipo de abogados y asesores) que estas cajas y bancos de menor entidad.

La tasa de morosidad se sitúa en el 4,93%, récord histórico

Con la tasa de morosidad batiendo registros negativos y empeorando, parece que las buenas noticias en el mundo de la economía deberán esperar aún varios meses.

Acabamos de conocer los datos de morosidad consolidada del mes de agosto (estos cálculos van más despacio que el resto de índices económicos) y las noticias no son nada positivas: la morosidad en créditos concedidos por entidades financieras (ya sean bancos, cajas o entidades de crédito) se situó en el 4,93%, un récord histórico que supera al hasta hoy peor dato, el registrado en verano de 1996 con el 4,86%. Los que están saliendo peor parados son los establecimientos financieros de crédito, que acumulan una morosidad del 9,26%, mientras las cajas de ahorro también superan la media, situando su tasa de morosidad algo por encima del 5%.

Y aunque los datos de septiembre no son aún oficiales, pero se rumorea (expertos universitarios e informes del BBVA lo confirman) que no cambiarán la tendencia, y podríamos acabar el año con una tasa de morosidad por encima del 4%, sin duda otro síntoma claro de que la solución a la crisis económica de momento pasa de largo por España. La morosidad es uno más de los eslabones del círculo vicioso: la crisis que trae contracción del PIB provoca morosidad, y ésta provoca más paro y deterioro de la economía. Un bucle del que España parece no acabar de salir nunca.

Pero como a todo conviene verle el lado positivo, las oscuras previsiones sobre morosidad para el último trimestre del año deberían traer de la mano una congelación del Euribor (o incluso una mínima bajada) que ya se prevé, y una tasa de interés tampoco lejana del 1%, otro extremo que parece haber confirmado ya el Banco Central Europeo, quien manda en el interés euro. Con la morosidad alta y la subida de impuestos a la vuelta de la esquina, lo que menos necesita el consumidor medio es que le aprieten más el cinturón.

Netmobilia , inmobiliaria de Sa Nostra

En nuestro objetivo de terminar por encontrar a todas las inmobiliarias de cajas y bancos, hoy toca el turno a la de Sa Nostra, Netmobilia, donde podemos encontrar unos 1.000 inmuebles

Hemos encontrado un poco por casulidad otra inmobiliaria de una entidad financierara, Netmobilia, ahora de la balear Sa Nostra.

Y es que a través de Netmobilia, realiza una oferta de financiación hasta el 100% del importe de la vivienda, con un plazo para su devolución de hasta 40 años y referenciado desde Euribor + 0,50 y sin comisión de apertura.

Y ofrece un período opcional de carencia de capital de hasta 3 años.

Total, como otras inmobiliarias que recoge carteras de sus matrices bancarias, poniéndolo todo muy fácil al comprador.

Eurohipoteca , ¿qué es?

Se viene estudiando la posibilidad de una normativa hipotecaria homogenea en la UE que favorezca la competencia entre entidades. Traemos algunos avances de lo que puede ser la Eurohipoteca

Según Teresa J. Vadillo Casero, en El Notario del Siglo XXI la Eurohipoteca, es una figura que surge a consecuencia de la preocupación de la Comisión y del Notariado europeos por una reglamentación uniforme de los créditos hipotecarios, que la podemos definir, al menos inicialmente, como el término que los grupos jurídicos de trabajo utilizan para referirse a una garantía inmobiliaria independiente de la existencia de un crédito personal concreto.

Guillermo Velasco, asociado de Deloitte y profesor doctor en CUNEF en un artículo en Expansión, comentaba recientemente que en estos momentos las instituciones comunitarias están trabajado sobre la eurohipoteca como garantía real en la compraventa de inmuebles para fomentar estas operaciones en territorio comunitario. La creación de la eurohipoteca se asienta en razones de eficiencia económica. Explica que el operador no suele asumir el riesgo de actuar en el mercado internacional sin una garantía eficaz, con lo que se obstaculizan las operaciones de compraventa de inmuebles. “La creación de una eurohipoteca fomentaría una seguridad en el tráfico comunitario que sería incentivo para la compraventa de inmuebles. Sin esa seguridad jurídica no realizarán operaciones inmobiliarias que superen las fronteras nacionales”.

Explica también que la eurohipoteca “supondría que entre las entidades de crédito de la Unión Europea existiera una auténtica competencia sin tener en cuenta las barreras jurisdiccionales porque ofrecerían un mismo derecho real de garantía inmobiliaria. Como consecuencias importantes se darían unas condiciones y tipos de interés en los créditos hipotecarios más atractivos para quienes adquirieran un inmueble en territorio comunitario. Además favorecería a las entidades de crédito porque se beneficiarían de una fuerte y única garantía. La eurohipoteca debería ser introducida a través del Reglamento comunitario porque es directamente aplicable y conviviría con las demás garantías internacionales. Sería, sin duda, un paso muy importante en la consolidación real del mercado común en el sector inmobiliario”

Resumiento las principales características que esta hipoteca debiera tener según El Notario del Siglo XXI serían las siguientes:

Es una hipoteca independiente de la obligación garantizada, con posibilidad de realización del bien (garantía real).

Se aplica la ley del país de situación de inmueble (lex rei sitae), con lo que la constitución en escritura pública e inscripción en el registro o publicación en éste, es precisa en los países en que la legislación así lo exija

La Eurohipoteca debe ser directamente ejecutable y junto a los procedimientos de ejecución judicial o notarial deba incluirse un procedimiento de venta privada.

El carácter ejecutivo resulta de su construcción como título público ejecutivo, que es el documento público certificado por la autoridad designada por cada estado miembro, en España, por el Notario autorizante.

Iremos siguendo todas estas iniciativas para la creación de una normativa hipotecaria homogenea en la UE, y escribiendo sobre ellas en la categoria que abrimos de Eurohipoteca.

Hipolisto.es , comparador de hipotecas

Hipolisto es un comparador de hipotecas, un tipo de negocio del que apenas hay servicios de calidad en España, más allá de Bankimia, y que por la experiencia de EEUU parece que puede ser un éxito

Ya está rodando Hipolisto.es, qu nace como un comparador de hipotecas con pretensiones sólidas de llegar a algo más, replicando el modelo de negocio de su padrecito yanki SmartHippo.

Y es que tal y como indican en su web HipoListo es una joint venture entre el famoso grupo bloguero Financialred y el portal estadounidense SmartHippo que con más de dos años de trayectoria en el mercado americano ha ayudado a más de 150.000 usuarios a encontrar hipoteca y calificado como una de las 20 mejores iniciativas web 2.0.

Es decir además de la comparativa pura y dura de las condiciones de las hipotecas Hipolisto pretende dar a su web una perspectiva más 2.0 incorporando la opinión de la comunidad de usuarios, clientes y expertos.

Las posibilidades de negocio que abre el nuevo portal creemos que son muy relevantes. Le auguramos un papel muy importante en la web financiera a este nuevo portal, ahí, con una competencia de calidad que se encontrarán con los amigos de Bankimia.

El Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés al 1%

Los tipos de interés del Banco Central Europeo siguen el mismo camino que el Euribor: estancarse en niveles muy bajos. En el primer caso, seguirán en el 1% actual.

El Euribor está estabilizado en mínimos históricos, en torno al 1,2%, por lo que la noticia que hacía hoy pública Jean Claude Trichet, jefe del Banco Central Europeo, era la ansiada, y por tanto ha sido bien recibida: no sólo mantiene los tipos de interés en la Zona Euro (recordemos que el BCE lo es sólo para los países con moneda Euro, no para los 27 que componemos la ampliadísima Unión Europea). Y no sólo eso, también ha dejado caer que no habrá cambios en las próximas reuniones de la institución, con lo que ya hay quien augura tipos de interés así de bajos hasta final de año.

Esto ha sido recogido con alegría por la Bolsa, que sigue vigorosa, por los empresarios, ahora que el crédito está bajo mínimos, y también por los hipotecados, que ven confirmarse así las previsiones de un Euribor igual de bajo durante los próximos meses. ‘Calma chicha’ en los tipos, pues. Bien es cierto que muchas familias vieron ya hace tiempo como sus hipotecas llegaban al suelo de Euribor, y que por tanto hace tiempo que no les bajan la cuota mensual de la hipoteca, pero incluso para éstos es una buena noticia: cuanto más alejado esté el Euribor de su suelo, más tiempo tardará en volver a subir hasta él. Y que el BCE mantenga los tipos así de bajos, augura un Euribor calmado.

Eso sí, desde el banco de todos los europeos del euro advierten que “hay que seguir alerta, pues las dificultades aún no han quedado atrás”. Esto dicho de boca de quien tiene que mandar sobre nuestras finanzas, puede llegar a ser hasta bueno, pues a mayor temor, menos ‘inventos’ querrán realizar. Trichet dió la de cal (¿o la de arena?) al afirma, eso sí, que ve “signos de recuperación” en las economías europeas. Se agradece que en este caso no distinguieran a España como la última de la fila, que ya tenemos bastante claro que lo somos.

La permuta inmobiliaria de Teapetecemicasa.com

Si no puedes vender tu casa o no puedas plantearte comprar una nueva por que el banco está más tacañín, quizás puedas encontrar alguien interesado en cambiar su explendida vivienda por la tuya

El peculiar status del mercado de la vivienda patrio está generando negocios inmobiliarios mutantes.

Ante la imposibilidad de conseguir una financiación y la necesidad de cambiar, por que la casa actual por ejemplo te aprisiona, aparece cual X-Men el swapping o permuta inmobiliaria. No vendes si no cambias. Y para este fin aparece el Meetic del sector inmobiliario, Teapetecemicasa.com, una web que pretende ayudarte a encotrar tu media naranja inmobiliaria: otros propietarios que tengan lo que tu buscas y busquen lo que tu ofreces.

La verdad es que me parece más complicado encotrar la pareja perfecta para una vivienda, que para un solterón, pero bueno, siempre se dice en los micronichos hay algunas oportunidades.

“Respecto a los aspectos legales de la permuta inmobiliaria os dejo algunas consideraciones que encontramos en la web de Teapetecemicasa.com:

El contrato de permuta hemos de considerar como obligaciones de los permutantes entregar las cosas objeto de la permuta y sanear por evicción y por vicios ocultos, pero también el deber de transmitir la propiedad de la cosa entregada.

En cuanto a los sujetos de este contrato, ha de estarse a las normas generales de la contratación, pudiendo celebrar el contrato de permuta todas las personas que según el Código Civil pueden obligarse y serán aplicables por analogía las prohibiciones establecidas en el artículo 1.459 en relación con la compraventa, de modo que las personas sobre las que recae esta prohibición no podrán celebrar el contrato de permuta.

Aunque la mayoría de estos caracteres son comunes a la compraventa y a la permuta, debido a que ambos son contratos de cambio, conviene insistir en el carácter típico de la permuta basado principalmente en su causa. Es contrato de efectos obligatorios.

Puede darse un contrato mixto de compraventa y permuta. En este caso, lo que se entrega a cambio de la cosa consiste parte en dinero y parte en cosa. Se aplican a estos supuestos las siguientes reglas para determinar si se trata de una permuta o de una compraventa:

A- Hay que estar a la intención manifiesta de los contratantes

B- Si no consta esta intención, se considerara que es una Permuta si el VALOR DE LA COSA dada como parte de una contraprestación excede al del dinero o su equivalente. En caso contrario, se considerara una compraventa.

Normativa Legal

El Código Civil regula este tipo de contratos entre las partes.

Artículo 1538. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Artículo 1539. Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.

Artículo 1540. El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.

Artículo 1541. En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.

En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.

El artículo 609.2, que sirve de título para adquirir el dominio mediante la tradición; al igual que la compraventa no es, por sí misma, título traslativo del dominio, pero, a diferencia de la compraventa, genera para ambos contratos la obligación de transmitir la propiedad Es título para adquirir la propiedad”.