Archivos mensuales: julio 2008

Links hipotecarios 3: Comparación de precios Madrid-Nueva York, Inversores extranjeros e hipotecas e

Un post del Gurus Blog, de esos que ellos saben hacer, comparando los precios de la vivienda en el centro de Madrid y en el Centro de Nueva York: precio de la vivienda comparando madrid con new york


Parece que los inversores extranjeros empiezan a desconfiar seriamente de nuestro mercado. En Inversores.es:
La desconfianza campa entre inversores extranjeros

También en Inversores.es nos enteramos de que Tesco, la mayor tienda británica, ofrecerá hipotecas.

7 consejos para comprar una vivienda en tiempos de crisis

¿Estás pensando en comprar o cambiar tu vivienda? Te comentamos a continuación siete cosas que debieras tener claras, en los tiempos que corren. Hay más asuntos a considerar,…, claro está,… pero aquí van siete:

  1. El precio al que vendió el vecino la casa hace 6 meses no importa.Lo que importa es lo que está marcando el mercado hoy.
  2. No hay que preocuparse tanto sobre lo que pagamos por nuestra casa hace unos meses o años. En cambio, debemos mirar la diferencia entre lo que podemos esperar obtener por vender la actual vivienda y lo que nos va a costar comprar la nueva que deseamos.
  3. Es un buen momento de contar con un buen servicio inmobiliario. Nos referimos a un servicio profesional de máxima calidad, que tenga un altísimo conocimiento de una oferta que se ha ampliado exponencialmente. También es obligatorio familiarizarse con la búsqueda a través de los principales portales inmobiliarios, que nos permiten una comparativa rápida, en un mercado como hemos indicado, mucho más extenso que meses atrás.
  4. Olvídate de los tipos de interés al 2, al 3 al 4…. El Euribor está coqueteando con el 5,40 y la hipoteca estará al 6%. Haz tus cálculos y simulaciones con estos niveles de tipo de interés.
  5. Aún se dan hipotecas. Y a “euribores más ceros con algo”. Si tienes ciertos ahorros (en torno al 20% del precio de la vivienda) y una demostrable capacidad de pago suficiente (la cuota de la hipoteca no sea superior al 40% de tus ingresos) las entidades se pelearán por tu operación. El negocio es el negocio, y los bancos y cajas no van a desestimar una buena operación que además mejorará la calidad de sus carteras crediticias.
  6. No es el momento de comprar un casa si no tienes claro permanecer en ella más de 7 años. Si el mercado cae otro 5 % durante el próximo año y luego se estabiliza durante dos años, vas a necesitar 7 años para recuperar la pérdida del 5 % de la caída y luego aumentar bastante para pagar los gastos asociados a la compra y la hipoteca. En el largo plazo el valor de inversiones inmobiliarias es muy sólido, pero el mercado ha extendido a periodos más largos la rentabilización de esta inversión.
  7. Puede ser buen momento para comprar: … no me he vuelto loco. Si tu visión no es a corto plazo y tienes una necesidad de una vivienda, puede ser un buen momento, con muchas oportunidades en el mercado.

Este post es una adaptación al mercado español de The Top 7 Things Every Home Buyer Should Know….., publicado recientemente en el blog estadounidense paul.kedrosky.com.

Links hipotecarios 2: Viviendas en Belgica, promotores españoles dudosos y seguros frente las subid

En El Blog Salmón, en La vivienda en Bélgica, se comenta como un contexto regulatorio menos intrusivo como el belga, lleva a que los precios de la vivienda en un país con mayor nivel de vida que España, y mayor densidad de población, los precios sean menores que en España.

En Gurus Blog se analiza la situación de las inmobiliarias españolas y se preguntan y analizan si Caerá otra de las grandes.

En Bankima un interesante artículo sobre las opciones que las entidades presentan para cubrir las hipotecas frente al riesgo de las subidas del euribor.

Venta de prestamos y distress funds

¡Cómo están cambiando las cosas! Si antes el negocio podía estar en que el banco te diera una hipoteca con la que comprar una casa y luego venderla al poco tiempo y sacar un dinerillo, ahora el tema el negocio aparece en comprar paquetes de hipotecas de clientes que no pueden pagarlas para rentabilizar esa recuperación de deuda impagada, y llegado, la venta del inmueble embargado.

En Cinco Días se publica un artículo tituladoLa subida de la morosidad dispara la venta de carteras de impagados” en el que se analizan estas empresas que están llegado a intentar sacar jugo de la carroña de las víctimas hipotecarias españolas.

El perfil de los compradores es variado, aunque siempre tienen un rasgo en común: son extranjeros interesados en comprar carteras de deuda con descuento. En la jerga del sector se les conoce como distress funds, que podría traducirse del inglés como sociedades interesadas en activos con problemas. Entre los más dinámicos están la firma alemana GFKL (que adquirió la agencia de cobros Multigestión), la noruega Aktiv Capital (que controla el 50% de Treym Consutling), la británica Cabot Capital (que tomó hace un año un 20% de Gescobro) y los bancos de inversión estadounidenses Goldman Sachs y Lehman Brothers

Qué podría ser la Hipoteca 2.0.

…Y qué es lo que no es.

(Este es un extracto de mi post en mi blog personal Morito.es, titulado Banca 2.0: Banca y web 2.0 (II) Falso 2.0)

Empiezo confesando que este término “2.0.”, que traicionándome a mi mismo utilizo en el título de este post, es uno de esas palabrejas que me chirrían en los tímpanos. Es como Facebook, o iPhone, esas cosas que están muy de moda, y que se están utilizado “sin ton ni son”, por todo megaguai del mundo. Es como el “22” del Duo Sacapuntas, pero del segmento snob. (Aclaro que lo del iPhone a mi si me mola,…, y es que tengo un puntejo también de snob, pero odio a los de mi clase).

Leía ya hace tiempo esto de Rogelio Bernal que me abrío la desconfianza ante los empleadores constantes de estos numerito punto numerito:

Es que el uso del término en general es ya más un síntoma de idiotez que de otra cosa. Es difícil que alguien medianamente inteligente lo nombre sin que se le atragante un poco o suelte un chiste sobre el asunto. Los blogueros influyentes lo ridiculizan incluso aunque sea su pan de cada día. Si le preguntas en privado (o a veces incluso en público) a gente como Mike Arrington, Guy Kawasaki, Matt Marshall (a quien conocí hoy en persona, por cierto) oRichard MacManus, son el vivo ejemplo del “se me atraganta” o “hagamos un chiste porque me río por no llorar”.

Desde esta mañana soporto una pesada carga moral e intelectual, en mis espaldas, desde que he leído en Cinco Días un artículo titulado de forma austera “Hipotecas 2.0″.

El artículo, firmado por el Sr. Consejero delegado de Freedom Finance, comenta, basándose en las estadísticas de cambio de condiciones en las hipotecas que publica mensualmente el INE, que la gente cada vez tiene mayor cultura financiera, y no se la deja meter tan fácilmente cuando contrata una hipoteca:

“Los casos en los que se cambiaron las condiciones de los tipos de interés, el 38,7% del total, se incrementaron un 28,7% y los casos en los que se produjo un cambio de entidad financiera aumentaron el 40,7%. Estos nuevos hipotecados, aun incipientes, insisto, muestran una cultura financiera cada vez más amplia”(…)” Los índices que reflejan cambio en las condiciones en las que se negocian estos productos financieros van a incrementarse notablemente, prueba decisiva de que el traslado de un entorno de mercado 1.0, unidireccional siempre, hacia otro 2.0, bidireccional e interactivo, se está produciendo de una manera irrefrenable.”

¿Qué cojones tiene que ver que los usuarios renegocien sus condiciones con la web 2.0.? Pero nada a colocar la puñetera palabreja para intentar disfrazar de no se muy bien qué lo que es una mera interpretación personal de la actual situación del mercado hipotecario, con ciertos aspectos interesantes, todo sea dicho, que no tengo nada en contra del Sr. Angel Bouzas.

En mi modesto entender, una hipoteca 2.0. podría ser una hipoteca que se genera a través las opiniones y necesidades expresadas por una comunidad de internautas, que se difunde a través de redes sociales y blogs, que utiliza la publicidad afín al medio, como pueden ser vídeos de YouTube, que permite una interacción cliente asesor bancario a través de canales tales como el chat o la vídeoconferencia, que utiliza contenidos tecnológicamente avanzados, como herramientas de simulación modernas, interactivas y que permitan la generación de una oferta flexible y personalizable por el usuario, que propicie las recomendaciones en la comunidad de forma sencilla.

Y ya sería “pa correrse” para el internauta hipotecado, la auténtica “mega hipoteca 2.0.”, si en vez estar montada por una entidad financiera tradicional, se comercializara a través de una web social tipo Zopa. Pero yo incluso así le cambiaría el nombre y la llamaría la Hipoteca Frikygeek.

Gestionar la morosidad

La mayoría de los empleados de las sucursales bancarias de España no han conocido un contexto de altos niveles de mora.

Hasta ahora, llevan años en los que sus superiores les están diciendo mes tras mes que hay que vender, facturar y olvidarse de casi todo lo demás.

Pero en los últimos meses las cosas han cambiado, el negocio está cayendo y tenemos redes de oficinas grandísimas, infladas en los últimos años, como fruto de brillantes planes de expansión, con gestores comerciales y asesores que no venden un colín, y si embargo cuentas de mora que se triplican a lo largo del año, y amenazan con afectar seriamente a los resultados, ya mermados por la menor actividad.

Tocaría por lo tanto, “reconvertir” a estos amables comerciales, en fieras implacables del moroso, transformación que no es siempre sencilla.

En los resúmenes de prensa de la AHE de ayer lunes se comentaba el caso de varias entidades que ya están en esta labor, como Banco Sabadell, en palabras de su consejero delegado, Jaume Guardiola.

Ahora, tener experiencia en el sector es un
valor añadido”. De hecho, los amplios planes de prejubilaciones realizados por las instituciones financieras han tenido un efecto de rejuvenecimiento de las plantillas bancarias, pero también enviaron a sus casas a cientos de empleados y directivos con experiencia de años buenos y malos”

De esta forma algunas entidades, concientes de que los brebajes que cambien la personalidad de esos proactivos vendedores, que sin embargo serán seguramente perezosos recuperadores, incluso hayan decidido repescar a profesionales especializados en la gestión de carteras inmobiliarias. Por que además de recuperar en tiempos revueltos pueden generarse nuevas oportunidades de negocio, que sólo los de la antigua escuela conocen bien.

Links hipotecarios 1: De intervenciones de bancos, polvos, fregonas y barman de guateques

Vamos a intentar retomar la sana costumbre de incluir en el blog los links interesantes del día.

Nada más llegar al curro me encuentro con este susto que me manda Fernando…

Entras en el site de tu banco o caja y encuentras esto



Información del Banco de España sobre “Nombre de tu banco o caja”

El 11 de julio de 2008 “Nombre de tu banco o caja” ha sido cerrado por la oficina de supervisión del Banco de España y el Fondo de Garantía de Depósitos. Todos los depósitos y cuentas han sido transferidos a “Antiguo Nombre de tu banco o caja con el nombre del Banco de España detrás” como institución responsable y garantizada por el Banco de España”.

Más en Trabajar Sin Conexión.

Sigo con Carlos López, que estaba hoy reflexivo (¿resacoso?):

¿Nos estamos equivocando en algo? ¿El consumismo da la felicidad?

(…)Sí que ya sabéis, cuando alguien os venga lloriqueando por que le suben el alquiler o la hipoteca podéis decirle “Salud, trabajo y un polvote bien majo”

Más en Euribor.

Le echo un vistazo a Actibva y me encuetro con este artículo publicado en Cotizalia:


¿Deben los bancos centrales tener presentes los precios de los activos – bolsas, bonos, inmuebles…- a la hora de fijar tipos de interés? Tradicionalmente no habían tenido en cuenta más que los precios de la cesta de consumo, ignorando los precios de los activos. El razonamiento estribaba en que los bancos centrales no eran el agente económico responsable de evaluar si un precio de un activo era inusualmente alto o bajo, correspondiendo esta función al mercado.

Si éste se equivocaba a la hora de valorar un activo en cuestión (por ejemplo las acciones de TMT en 1999-2000), y como consecuencia se producía una crisis financiera (corrección bursátil de 2000-2001), la misión del banco central consistía en “aplicar la fregona” para eliminar las manchas dejadas por el estallido de la burbuja. Esta acción se conseguía mediante agresivas bajadas de tipos (como las que Greenspan efectuó entre 2001 y 2002 o como las que ha llevado a cabo Bernanke tras la crisis crediticia) que atemperaban el efecto de la crisis financiera en la economía.

(…) Si la FED hubiera tenido en cuenta los excesos del mercado de la vivienda habría debido subir tipos más rápidamente desde 2003 y así moderar el alza de los inmuebles, limitando el daño futuro sobre el consumo y la solvencia de los bancos. Los defensores de este pensamiento mantienen que hay que reflejar en la política monetaria no sólo perspectivas de inflación de consumo y crecimiento económico, sino además la inflación de activos, previniendo la formación de burbujas.

Dicha teoría ha sido bautizada por Manuel Conthe en España como la teoría del barman del guateque(en círculos académicos anglosajones se conoce como leaning against the wind): un buen barman debe retirar el alcohol de la fiesta cuando ésta se encuentra en su clímax, para así minimizar los efectos de la resaca. En consecuencia, la FED debería haber sido mucho más agresiva subiendo tipos durante 2003-2005, pero también en 1999.

Así, las críticas al mandato de Greenspan son dobles: por un lado no subió tipos a la velocidad a la que habría debido, contribuyendo a la formación de una burbuja en activos como la vivienda, las materias primas o ciertos bonos, y, por otro, no mostró toda la diligencia debida en la supervisión del sistema financiero, falta que contribuyó a la proliferación de hipotecas fallidas que han puesto en jaque la estabilidad del sistema financiero”.

Más en Cotizalia.

Es buen momento para contratar una hipoteca a tipo fijo?

En un contexto de fuertes subidas de los tipos de interés están surgiendo en el mercado numerosas ofertas de hipotecas a tipo fijo.

Si hace unos días lanzó la CAN su oferta de hipoteca a tipo fijo 5,65% a 40 años, con un 0,2% por apertura y un 2% en caso de cancelación total anticipada, hoy nos enteramos a través de Bankimia que Barclays lanza unas nuevas ofertas a tipo fijo y mixto.

Quizás lo que uno se preguntará es si, justo cuando estamos en máximos históricos del Euribor, es buen momento para embarcarse en un tipo fijo, sobre todo a plazso de 40 años.

Recuerdo, como hace algunos meses algún blog, que mejor no enlazo, con el Euribor al 4,25% se quejaba de porqué los bancos ofrecían en ese momento, también de máximos del Euribor, tras varios años en niveles del 2,5% y 3%, seguros de coberturas contra las subidas de tipos.

Aquí nuestra postura siempre irá en el sentido de que esto es una decisión muy personal.

Al final lo que se trata es sopesar si pago algo más respecto a una oferta a tipo variable actual cambio de no estar expuesto a subidas adicionales de la referencia, y con ello que nuestra economía y la de nuestra familia no sufran la posible problemática de una cuota mensual más elevada a la actual.

Hay que ponderar también que la información histórica sitúa la media del Euribor en niveles muy inferiores a los actuales y que es muy probable que en el futuro los tipos vuelvan a bajar respecto a los niveles de estos días, y que por lo tanto si hemos elegido un fijo pagaremos un interés mayor a los del mercado en ese momento. Pero esto es estadística, y la realidad es que a corto y medio plazo existen muchas incertidumbres en el mercado, con inflaciones muy altas, y que estamos sufriendo altas volatilidades en los mercados interbancarios, donde nace a diario nuestro querido índice.

Ahora sí, si yo contratara hoy una hipoteca, no tomaría un tipo fijo por encima al 5,5% a más de dos años. Pero aclaro, y dejo muy claro, que es lo que comento es tan sólo un decisión personal, que yo no soy una de las personas más adversas al riesgo de las que conozco.

Qué son Fannie Mae y Freddie Mac

Estos días estas dos hipotecarias estadounidenses, con nombre de pareja de atracadores de bancos (qué paradójico), están en boca, si no de todo el mundo, al menos si de las principales páginas de actualidad económica. Sus problemas internos han arrastrado al mercado americano, y con él al del resto del mundo, siendo el momento más calentito el pasado viernes.

Fannie Mae y Freddie Mac, son las dos principales empresas dedicadas a comprar hipotecas en Estados Unidos. Son empresas que tienen un fuerte apoyo estatal y de su funcionamiento depende de forma esencial el funcionamiento actual del mercado hipotecario.

Su negocio consiste, como se indica en la web de Freddie Mac en “connect Main Street – the residential mortgage market – to Wall Street – dealers and investors – through our mortgage purchase, credit guarantee and portfolio investment activities”. “Our customers are predominately lenders in the primary mortgage market. Our activity in the secondary mortgage market supports a continuous flow of funds to the primary market, which leads to consumer benefits in the form of a steady flow of low-cost mortgage funding. This flow of funds helps moderate cyclical swings in the housing market, redistributes the flow of mortgage funds regionally throughout the U.S. and provides for the availability of mortgage funds at all times”.

Como bien sabemos, el mercado hipotecario de Estados Unidos está sufriendo una grave crisis, que afectó inicialmente a las hipotecas subprime y que alcanza también de lleno ya a las denominadas Alt-A. A partir de esto se está cuestionando la situación de estas dos empresas, lo que les ha conducido a que en la actualidad sus acciones acumulen grandes depreciaciones y que coticen a precios de hace más de 15 años.

Claves de la venta de la hipoteca


En un mercado como el hipotecario en el que los precios (diferencial) están bastante definidos y acotados por el propio mercado, la experiencia de compra y por lo tanto una venta (y postventa) de calidad debieran ser cada vez un factor más diferenciador.

Quizás una experiencia positiva debiera dar respuesta afirmativa las siguientes preguntas:

  1. ¿Se ha respondido de forma rápida y eficaz a las consultas telefónicas y vía e-mail?
  2. ¿Han cumplido todas las personas implicadas en tu operación en cada uno de sus cometidos?
  3. ¿Estaba el dinero disponible en la fecha prevista?
  4. ¿Los términos finales de la operación eran los inicialmente acordados?

¿Lo fue así en tu caso?
Vía: the mortgage reports