Archivos mensuales: junio 2008

Hipotecas en Marruecos

Podíamos leer hoy en varios medios que el Banco Popular ha llegado a un acuerdo con el Banco Société Générale Marocaine de Banques (SGM) para financiar la compra de viviendas en Marruecos, a través de su marca especializada Mundocredit, informó hoy la entidad.

Esta alianza permitirá a los clientes marroquíes financiar la compra de viviendas en su país de origen mediante préstamos con garantía hipotecaria en Marruecos, por importes de hasta 100.000 euros, así como el envío de fondos a precios muy competitivos.

El banco SGM cuenta con amplia red de sucursales que alcanzan las 250 oficinas repartidas por todo el país y 450.000 clientes, y tiene una cuota de mercado del 11% en préstamos personales, del 10,4% de depósitos y del 11% en tarjetas de crédito.

Con esta alianza, Banco Popular potencia su presencia en Marruecos a través de Mundocredit, la red que Banco Popular ha creado para el colectivo inmigrante, que actualmente tiene 59 oficinas repartidas por toda España.

Nos parece una iniciativa interesante a seguir de cerca, en especial por que hasta hace poco parecía muy complicado acceder a este mercado, donde las garantías registrales no parecían muy desarrolladas. Así que nos toca estar pendiente y estudiar un poco si realmente han cambiado algo las cosas en el país vecino y si hay oportunidades sólidas de negocio hipotecario.

Vía: invertia.com

Riegos de la carencia en tiempos de crisis

Podíamos leer hoy en Charlotte.bizjournals que en Estados Unidos uno de los principales bancos comerciales, Wachovia, ha eliminado sus pick-a-pay loans. Entre las opciones estaba la tan extendida en el mundo anglosajón opción de interest only, hipotecas con largos periodo de carencia de capital, en los que sólo se pagan intereses.

Estas opciones en un contexto como el actual en Estados Unidos, como en el de España, generan riesgos adicionales para las entidades, en especial cuando los porcentajes de financiación concedidos son elevados (superiores al 80% del valor de tasación de la vivienda). El prestamista no amortiza capital y por lo tanto el importe del préstamo no decrece. Por otro lado los valores de los inmuebles garantizados están descendiendo. Por lo tanto se puede dar la situación de que los valores de las garanatías caigan por debajo de los importes de los préstamos.

Incluso hay productos que se están dando en España de hipotecas para el cambio de casa, en los que no se pagan intereses durante el periodo de la venta de la actual vivienda. En estos casos el deudor no solo no rebaja el importe de su préstamo con el tiempo si no que lo aumenta con los intereses no cargados y diferidos.

Pensamos que estos préstamos ofrecen facilidades interesantes, pero que tienen que contratarse en el actual contexto con precauciones adicionales, tanto para las entidades como para los prestatarios.

Fraude en las hipotecas en España

Resultan curiosas las noticias sobre los múltiples fraudes que se han dado en el mercado hipotecario en Estados Unidos, a los que incluso se dedican blogs especializados sobre este asunto.


También me asombra como en Estados Unidos se incrimina, como culpables de la actual situación de crisis financiera e hipotecaria, tanto a los grandes financieros y banqueros o inmobiliarias, como aquellos ciudadanos “de a pié”, que falsificaron su información de ingresos, o simplemente que tomaron irresponsables decisiones sobre su endeudamiento, y que han desestabilizado al sistema y a la economía de su país.

Aquí en es España, el ciudadano siempre es una pobre víctima del sistema, y la culpa de su superendeudamiento desorbitado la tienen los bancos, el consumismo, los medios de pago, etc.

¿Y el fraude?… ¿por que en España se ha dado fraude en el ámbito hipotecario?

Yo creo que sí, que ha habido cierto nivel de fraude, aunque muy lejos de los niveles estadounidenses, en un contexto de admisión del riesgo por parte de los bancos un poco “facilón“, y unos intermediarios que recorrían el marcado hipotecario buscando como fuera “ayudar” a sus clientes a cerrar la compra de la sobrevalorada pero solución habitacional de sus sueños.

Lo que pasa es que estas cosas en nuestro país no se por qué no salen a la luz. Al intermediario no le interesa, y a la entidad financiera tampoco le gusta reconocer que se la metieron doblada. ¿Y el hipotecado que como era previsible no llega a final de mes? Bueno, pues dentro de poco, será el principal quebradero de cabeza de nuestro gobierno.

Video de la crisis economica en España

La verdad es que no he sido yo muy fan de La Noche Hache. El programa era claramente tendencioso, la presentadora me caía gorda, y a la hora de su emisión suelo andar yo con esto del Internet.

Pero la verdad es que hoy, un poco por casualidad, me ha llegado este vídeo en el que en este programa tratan la actual crisis económica, en el que no fáltan ni las hipotecas de “sus-primos”, ni una reflexión sobre los ahora quejosos promotores inmobiliarios. Hasta aparecen los distintos discursos sobre la situación económica del gobierno. Esto último, en la Cuatro, ya de por si tiene bastante interés.

En conjunto, siete minutos de excelentes reflexiones sobre nuestra situación económica, que por momentos incluso tienen su gracia. Ahí va.

Que es REIT (Real Estate Investment Trust)

Los REIT son sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa, cuyos activos son los inmuebles. Es decir, son sociedades de inversión que permiten invertir en inmuebles con más liquidez que los fondos inmobiliarios, así como un grado de diversificación y especialización muy elevado.

Invierten el capital de sus inversiones en la compra y explotación de propiedades inmobiliarias que producen renta, o en la financiación de bienes inmuebles. Su principal diferencia con los fondos inmobiliarios, además de la fórmula societaria, es su obligación de repartir al menos un 90% de sus beneficios en forma de dividendos ventajas fiscales, que tratan de evitar la doble imposición. Es precisamente esta ventaja fiscal la que está dificultando la entrada de este producto en muchos países.

España es uno de los países que todavía no ha desarrollado una normativa para regular este producto, aunque el inversor español tiene acceso a ellos a través de los fondos de inversión especializados en este segmento.

Las adquisiciones por las que optan suelen ser muy específicas, aunque el abanico de elección del que disponen sea muy amplio. Existen REIT que se centran en centros comerciales, hoteles, campos de golf, hospitales o almacenes, además generalmente ubicados en determinadas áreas geográficas. De modo que puede existir o crearse REIT que inviertan sólo en oficinas de Los Ángeles o tiendas de lujo de Miami.

En España, todo indica que estará más cerca de los modelos francés y alemán, con cierto enfoque al mercado residencial y que permiten impulsar los alquileres, que del estadounidense, que abarca un mundo más complejo de activos. Parece ser que en la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) se reconoce que la nueva presidenta, Nieves Huertas, está en proceso de estudio de los REIT para proponer su desarrollo en el mercado español.

Este post esta confeccionado a través de los siguientes artículos:
Cinco Días: Los REIT, más cerca de los inversores españoles
Invest in Reits: Historia de los Reits
Invertia.com: La revolución de los REIT,s, una alternativa al ladrillo tradicional, que barre Europa
Wikipedia: Real estate investment trust

Indices de referencia oficiales mayo de 2008

La AHE publica hoy los índices de referencia oficiales de mayo, que serán de aplicación a las mayoría de las hipotecas que revisen desde que se publiquen en el BOE (imaginamos que en torno al día 22 de junio) hasta la siguiente publicación en julio, más o menos sobre el mismo 22.

Como ya venimos anticipando, subidas para los que nos toque revisar en este periodo, pero con el estúpido consuelo de que peor estarán los que revisen desde el 22 de julio al 22 de agosto, pues estos si que van a sufrir las mayores subidas de la historia del euribor.

Bueno sin más os dejamos estos índices, que se interpretan de la siguiente forma: si tienes un euribor+0,5, como podemos ver más abajo en la linea de mayo de 2008, el índice es 4,994 y por lo tanto a partir de tu revisión se te aplicará el 5,494.


Tipos de Referencia OFICIALES:

- Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre:


De Bancos……………………………………………………………………………………..5,533
De Cajas de ahorro………………………………………………………………………..5,634
Del conjunto de entidades de crédito……………………………………………..5,587

- Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro……………………………6,250

- Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la
Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años………………………………………3,859

- Tipo interbancario a 1 año (MIBOR)……………………………………………….4,976

- Referencia interbancaria a 1 año (EURIBOR)………………………………..4,994

Efectividad de la medida de ampliación del plazo de la hipoteca

Ayer Solbes sacaba pecho, y entre su canoso y enmarañado vello pectoral, se mostraba claro y diáfano los resultados de su espectacular plan de choque contra el panoramita hipotecario y que tenía como unos de sus grandes pilares la ampliación de plazo sin costes.

Las cifras eran para presumir (?): Ya se han acogido 359 familias a esta gran facilidad.

Si estimamos el paque de hipotecas en España, de forma muy al boleo, en unos 9 millones….. Cual ha sido la repercusión…. Como anticipábamos un casi 0%.

Por que el euribor esta tan alto

Estos días se ha levantado una fuerte polémica con las palabras de prudencia de ZP a Trichet, cuando este último anunciaba una posible nueva subida del tipo oficial del BCE.

No se me podrá juzgar a de prosocialista, pero en este caso entiendo que ZP está para defeder los intereses de los españoles y no entiendo por qué se levanta tanta polémica con este tema. Si… ya se de la independencia del BCE y todo eso, si eso está claro y el Sr. Trichet hará, y debe hacer, lo que le salga de las narices. Pero a nosotros ahora nos toca gritar que nos dejen los tipos en paz.

En el País (qué no que no me estoy volviendo rojin, coñe, que me tengo que estar justificando cada 2×3) se planteaban ayer si “¿Hace falta subir más los tipos?“, y la respuesta va en el mismo sentido de lo que pienso yo: para que leches subir los tipos, si los tipos en la calle, el euribor, que es el más callejero de los indices de referencia, ya está 1,5 por encima de los oficiales de BCE. En el artículo se explica bien por que los tipos están a estos niveles:

“la falta de interés de los bancos a prestarse entre ellos ha hecho que los diferenciales interbancarios hayan aumentado de forma alarmante desde el estallido de la actual tormenta. El tipo medio al que los bancos se prestan para los próximos meses (el famoso Euríbor) se sitúa actualmente unos 85 puntos básicos por encima de donde se espera que estén los tipos oficiales. Teniendo en cuenta que tanto las empresas como los consumidores no nos financiamos al tipo oficial del BCE, sino referenciados al Euríbor, y que históricamente este diferencial no superaba los 10 puntos básicos, la conclusión es que la ampliación de este diferencial tensiona aún más nuestras condiciones monetarias”

Es decir, el mercado ya ha subido los tipos, el consumo se va a resentir Sr. Tichet, no se preocupe usted de esto. ¿Qué me dice… que se aburre si no hace nada y si se está todo el día ahí quieto con su 4%? Pues señor Ticher, salga un poco, tome un poco el aire que está muy blanco, parece un vampirín, eche una cañita al aire, y relájese, que por aquí no estamos para sustos de estos.

Ayudas del Gobierno si no se puede pagar la hipoteca

Como sabéis, desde hace unos meses el gobierno lanzó un primer acuerdo con entidades y notarios y registradores para eximir de gastos en las ampliaciones de hipotecas, para con ello ayudar a las familias que necesitaran de esta ayuda para aliviar algo las cuotas de las hipotecas, incrementadas por fuertes subidas de los tipos de interés.

Ya tratamos este tema en el post: Ampliacion del plazo de la hipoteca gratis – Acuerdo del gobierno con las entidades de crédito.

Sin duda esta medida a medio plazo con un incremento fuerte de la morosidad se puede quedar corta y puede ser necesario realizar nuevas actuaciones en una situación de crisis social, por la pérdida masiva de viviendas por parte de las familias, al no poder atender las obligaciones crediticias contraídas.

Hoy he leído un par de artículos sobre las propuestas de los dos candidatos a la Casa Blanca, McCain y Obama, para afrontar la crisis inmobiliaria – hipotecaria, en su país:

John McCain v. Barack Obama: Housing Market Crisis (Part 1)
John McCain v. Barack Obama: Housing Market Crisis (Part 2)

que me parecen muy interesantes, pues de su éxito o fracaso podríamos aprender algo, que quizás tengamos que reutilizar en España para afrontar lo que se nos viene encima (bueno no se como se tomarán nuestros actuales gobernantes eso de aprender por aquí de los imperialistas yanquis)

Pero lo que me llama la atención de este artículo, y quiero traer ahora aquí, es la reflexión final del escritor, que se queja que entre las medidas de ambos candidatos. Sólo se ven ayudas a los compradores irresponsables, a aquellos no midieron bien los riesgos que se tomaban a la hora de hipotecarse en niveles que no podían asumir, que no se esforzaron por comprender el funcionamiento de los préstamos hipotecarios, en definitiva a aquellos que son, si no en la totalidad, sí una parte culpable del problema actual de crisis inmobiliaria e hipotecaria en Estados Unidos, y a los que se les va a lanzar un mensaje de que una vez tomadas estas decisiones irresponsables, no tienen de qué preocuparse, pues alguien, Papa Estado, saldrá a su rescate… seguramente a costa de los que si hicieron los deberes.

No comparto del todo este análisis, pues generalizar en este caso me parece un poco pobre, sobre todo cuando aquí pueden darse situaciones muy dramáticas, pero si entiendo que lo que preocupa al escritor puede suceder en muchos casos, y al final siempre terminan unos pocos, esos que van tirando con el esfuerzo del trabajo día a día, que no se hicieron ricos con el boom inmobiliario y que cada jornada arrastran la situación con esfuerzo y responsabilidad, pagando los platos rotos.