Archivos mensuales: mayo 2008

Hipotecas para solteros, separados o viudos

Las unidades familiaries monoparentales son cada día un nicho de mercado más importante.

A nivel de financiación hipotecaria la principal necesidad que pueden presentar es que el hecho de que sólo haya un sueldo en la unidad familiar puede en algunos casos dificultar la liquidez suficiente para acceder a la financiación necesaria para adquirir una vivienda del tamaño deseado, y quizás puede resultar interesante los productos hipotecarios que más enfaticen en las facilidades de cuota.

Os presentamos algunas ofertas interesantes.

Respecto a facilidades de cuota siempre han destacado las hipotecas de BBVA que financian hasta el 100% del valor de la vivienda y permiten incorporar carencia de capital de hasta tres años (no se amortiza capital durante este periodo) y otra facilidad que aún nos gusta más que la carencia y que es la posibilidad de aplazar una parte del capital al final y que podemos ir cancelando cuando mejor nos venga sin comisiones.

La CAN tiene en su catálogo un producto ex profeso para este segmento, la hipoteca monoparental, cuya principal ventaja es ofrecer un periodo de carencia de hasta 10 años. Esta solución nos gusta menos que la cuota final de BBVA, por que aunque permite una mayor reducción de cuota durante el periodo incial de 10 años, lo cierto es que en ese periodo no se amortiza nada y la subida una vez pasado los 10 años será muy importante.

Otra opción interesante es la que ofrece la BBK para que si te juntas con otro soltero, viudo o separado, puedas arreglar la financiación de la adquisición de la vivienda con una hipoteca compratida, que permite la financiación de una vivienda en la que haya una situación de copropiedad.

Que es una hipoteca Alt-A

Con esta entrada repondo a las observaciones de mi amigo Fernado en el anterior post El peligro de las Hipotecas Alt-A, en la que nos pedía aclarar un poco esto de las hipotecas Alt-A.

Lo hacemos con esta descripción que es una de las más sencillas que hemos encontrado en Ciudad Finanzas:


“Se ha aplicado el término “hipotecas basura” a casi la mitad de las hipotecas contratadas en EEUU durante el año 2006, porque se concedían sin contar con las previsiones cautelares habituales de comprobar que los ingresos de los clientes que solicitaban el préstamo, fueran los adecuados para hacer frente a los intereses que tendría que pagar, así como el importe de la casa que iban adquirir. Debemos distinguir entre tres clases de hipotecas que se conceden en EEUU:

Hipotecas Prime: son aquellas hipotecas consideradas solventes, se estudia la solvencia del que solicita el préstamo hipotecario y se demuestra que tiene solvencia suficiente para hacer frente a la hipoteca.

Hipotecas Subprime: También denominadas hipotecas “basura” porque se conceden a clientes de dudosa solvencia que solicitan dinero por encima del 85% del valor del inmueble o que tienen que pagar una cuota de intereses que les supone más de 55% de sus ingresos. A veces, incluso se dan las dos circunstancias.

Hipotecas “Alt-A”: En este caso los clientes cumplen los requisitos de solvencia convencionales pero no aportan los suficientes documentos justificativos.

En el 2006 el 46% de los préstamos hipotecarios concedidos eran de la categoria Subprime o Alt-A, lo que ha provocado la actual crisis inmobiliaria estadounidense “

El resto de la historia ya la conocemos. Lo que veníamos a decir en nuestro anterior artículo es que, si bien en España no creemos que se hayan dado muchas hipotecas del tipo equivalente a las Subprime, tenemos un firme sentimiento de que si se han dado bastantes del equivalente Alt-A, tipología de hipotecas que en Estados Unidos ya alcanzan niveles de mora superiores al 15%.

Hipoteca euribor+0,25 de Banco Santander

Inauguramos con esta entrada la categoría de “Enlaces Patrocinados”.

Y con una oferta que ya hemos comentado anteriormente que es la de Santander para el traspaso de hipotecas.

Como señalamos entonces, Banco Santander, a través de la red comercial en España, ha lanzado al mercado la Hipoteca Euribor +0,25 para atraer nuevos clientes de máxima calidad que cuenten en la actualidad con hipotecas contratadas en otras entidades y quieran beneficiarse de un precio muy atractivo: euribor +0,25 puntos, con 0% de comisión de apertura y 0% de comisiones de Servicios.

Esta oferta también exige algunos requisitos, como son que la hipoteca traspasada tenga más de seis años, que el porcentaje de financiación sea inferior al 80% del valor de tasación y que el cliente domicilie la nómina en el Banco Santander y contrate con esta entidad un Plan de Pensiones al que aporte al menos 600 euros al año.

Nos parecen requisitos razonables pues la oferta es bastante agresiva, aunque entendemos que restringen bastante el tipo de cliente, lo que no parece que suponga un problema para la entidad, pues como bien indican la campaña va dirigida a “clientes de la máxima calidad”.

No a cualquier hipotecado le puede resultar interesante que lo que nos ahorramos en cuota de la hipoteca tengamos que reinvertirlo en el Plan de Pensiones y más de uno debe echar cuentas para comprobar sin con los gastos del traspaso todo esto le interesa.

Pero si es cierto que para hipotecas de gran importe, y con un diferencial alejado de este euribor+0,25 estos gastos se compensarán con la reducción de intereses, y que el dinero siempre está mejor en mi plan de pensiones que en los intereses pagados al Banco por la hipoteca.

Nos ha gustado mucho la web que han montado ex profeso para esta oferta euribor025.com, aunque vamos a aprovechar, por si algún Santanderino” nos lee, para indicarles que bajo las tablas comparativas de cuotas han puesto mal el euribor de abril.

El peligro de las Hipotecas Alt-A

Llevamos mucho tiempo discutiendo si en España hay hipotecas subprime o no. Definimos hace tiempo este tipo de hipotecas y realmente no parecía que en nuestro país se hayan prodigado demasiado la concesión de hipotecas conforme a estas características. Pero quizás con esta discusión nos cegamos al no ver que en nuestro país podemos estar corriendo riesgos también muy graves de crisis hipotecaria, en los siguientes grupos de riesgo.

Por que lo que si es cierto es que se han dado hipotecas, y muchas, en la siguiente categoría de préstamos, en función de los requisitos exigidos en la admisión, las llamadas Alt-A. Este tipo de hipotecas, aunque no de perfil tan bajo como las subprimes, en un contexto de fuerte inflación, y empeoramiento del mercado laboral pueden verse también muy afectadas. Así lo estamos viendo en Estados Unidos, donde la morosidad en este tipo de hipotecas está alcanzando niveles del 17%.

Interesa reunificar o refinanciar deudas

Leo hoy que el 52% de las personas que tienen una hipoteca en España se plantea unificar sus deudas, ante las cada vez mayores dificultades para hacer frente a sus obligaciones de pago, según un informe de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios.

Pues vamos a ver si resulta interesante esta opción, con un ejemplo.

Supongamos una persona que tiene 3.000 euros dispuestos en la tarjeta de crédito, al 12% a 36 meses, 15.000 euros en un préstamo al consumo al 8% a 60 meses y una hipoteca de 120.000 euros a 25 años (al 5,5%).

¿Conviene reunificar todas estas deudas ampliado el capital de la hipoteca y cancelando el resto de las deudas?

Vamos a analizarlo desde la perspectiva de la variación de pagos mensuales y de costes.

Pagos mensuales con la actual deuda:

Tarjeta: 99,64 euros
Consumo: 304,15 euros
Hipoteca: 736,9 euros

Total 1140,69 euros mesuales

Costes de la actual deuda:
Intereses del crédito de la tarjeta: 587,15 euros
Intereses del préstamo al consumo:3.248,75 euros
Intereses del préstamo hipotecario: 101.071,50 euros
Total gastos = suma de los intereses = 104.907,4 euros

Veamos el coste de cancelar todas estas deudas y agruparlo todo en la hipoteca:

Comisión de cancelación del consumo (3%): 450 euros
gastos de ampliación de la hipoteca aproximados: 1800 euros
Intereses de la nueva hipoteca hipoteca : 116.611,24
Total gastos = suma de comisión de cancelación del consumo + gastos de apertura + intereses de la nueva hipoteca =118.361,24 euros

La diferencia de costes de la refinanciación respecto a la situación anterior es de 13,953,84 euros, más de 2,3 millones de las antiguas pesetas.

Con la reunificación conseguimos que los pagos mensuales pasen a ser sólo la cuota de la hipoteca: 850,20 euros, 290 euros menos que lo que pagábamos anteriormente.

Con esto sólo queremos poner sobre la mesa, aspectos positivos, pero también los negativos de la reunificación: reducción de pagos mensuales a cambio de un incremento a largo plazo de los gastos. Que esto sea una buena solución o no, dependerá de las circunstancias personales de cada cual.

Un par de consejos finales y un par de direcciones útiles para realizar estos cálculos para vuestro caso personal. Primero los consejos: intentad negociar la ampliación en vuestra entidad, y procurad mantener al menos vuestras condiciones (diferencial) actuales. En caso de que en la negociación se toque al alza los intereses el coste de la reunificación se incrementará de forma muy sustancial. Por ejemplo, pensad que nos suben medio punto el diferencial, en el ejemplo anterior el incremento de coste repecto a nuestra actual situación subirá 23.000 euros, casi 4 MM de las antiguas pesetas.

Un par de direcciones que he utilizado para esto cálculos y que puede resultar útil:
Para calcular la cuota y los intereses esta calculadora de hogaria.net: calculadora
Para un cálculo aproximado de los gastos de la ampliación me ha gustado esta tabla de i-hipoteca.es: tabla

Famosos y morosos: Michael Jackson


Esto más bien no tenga demasiado que ver con la crisis hipotecaria, pues con crisis o sin ella parece que las cosas habrían terminado igual en este caso, pero lo cierto es que en el terremoto de embargos que sufre Estados Unidos, aparece en el filo del abismo la archiconocida Neverland,.

Según conocemos a través de El Mundo, “la empresa Colony Capital se responsabilizó de la deuda pendiente que tiene el “rey del pop” sobre la compra de esa propiedad situada en Los Olivos, California, que el cantante adquirió en 1988 por 28 millones de dólares. Los impagos de Jackson llevaron a Fortress Investment Group, la hasta ahora entidad prestamista, a anunciar la subasta de “Neverland“, que en un principio estaba prevista para el pasado mes de marzo, pero que el autor de “Thriller” (1982) logró posponer hasta el 14 de mayo.

Las gestiones de Jackson, de 49 años, llegaron a buen término el día 9 de este mes, fecha en la que Colony Capital dio a conocer su acuerdo con Fotress y Jackson, y canceló la subasta”.

Es difícil comprender cómo el que en su momento fue la mayor estrella del pop, y que tiene en su carrera el logro de haber vendido más copias que nadie de un disco, pueda llegar a una situación semejante, pero como bien sabemos no será ni el primero ni el último que despilfarre su fortuna.

Dinero experto: comunidad sobre productos financieros

La web parce que últimamente está muy activa en proyectos ambiciosos, que permitan un mejor conocimiento de los productos financieros por parte del publico, y tras la grata sorpresa de Bankimia, más efocada al desarrollo de complejas herramientas de compración de productos, ahora nos llega de la mano de Financialred otro proyecto muy interesante Dinero Experto, basada en las opiniones personales de una comunidad usuaria de productos financieros.

El enfoque es bastante distinto al de Bankima: en Dinero Experto en vez de los simuladores, el efoque está en las opiniones personales. Es una comunidad de personas interesadas en su dinero, en la que se pretende poner a disposición todos los datos objetivos sobre un gran número de productos financieros a partir de las cuales el consumidor de ese producto sea quien de su punto de vista, para así entre todos conocer mejor todas nuestras posibilidades.

A partir de ello podremos conocer de primera mano las experiencias de consumo de productos financieros, y como no de hipotecas. Lo seguiremos muy de cerca. Y que no se nos olvide… la máxima enhorabuena desde este modesto blog.

Cambio a Hipoteca Azul de ibanesto

Como indicábamos en el anterior post, en el que realizamos un resumen de la nueva oferta hipotecaria de ibanesto, la Hipoteca Azul, así como de su programa denominado low cost banking, dedicamos ahora un post específico a su oferta para el traspaso de hipotecas de otras entidades. Esta oferta aún es algo más agresiva que la diigida a nuevas hipotecas, pues llega hasta el euribor+0,38. Sin comisión de estudio. Sin comisión de apertura.

Comisión de cancelación anticipada: La misma que tiene en su hipoteca actual.
Comisión de amortización parcial: La misma que tiene en su hipoteca actual (la cantidad a amortizar debe ser obligatoriamente menor del 25% del capital pendiente y superior a a 1.803,04 €).

Requisitos
Domiciliación de nómina de todos los titulares y dos recibos.
Contratación de tarjeta de crédito iBanesto.
Seguros Multirriesgo del Hogar y Vida con Santander Seguros y Reaseguros.

Importe

El capital pendiente en la entidad de origen en el momento de la firma de la operación de cambio de hipoteca, siempre que la cantidad resultante no supere el 80% del valor de la vivienda.

El importe mínimo a subrogar es: 60.000 €

Plazo
El que tenga pendiente en la entidad de origen. Máximo 30 años.

Amortización
Mediante cuotas mensuales constantes comprensivas de capital e intereses, establecidas conforme el sistema de amortización francés.

Garantía
Vivienda habitual hipotecada, garaje y trastero, si es su caso, 1a hipoteca.

Leemos en algunos medios que requieren que tenga más de 3 años de antigüedad y un buen perfil de riesgo y que no tendrán que pagar gasto alguno por el traslado, aunque no hemos podido contrastar nada de esto en la nueva web de ibanesto.

Hipoteca Azul de ibanesto y el low cost banking

Ibanesto lanza su nueva hipoteca azul:

Euribor Hipotecario + 0,44% (T.A.E. 5,15%)

Requiere domiciliar la nómina y dos recibos y contratar un seguro Multirriesgo del Hogar con Santander Seguros y Reaseguros.

Sin gastos, ni compensaciones, ni comisiones: ni de apertura, ni de cancelación anticipada, ni de amortización parcial.

Importe mínimo: 60.000 € Importe máximo: El 80% del valor de tasación. En el caso de segunda transmisión, el 80% del valor de tasación o precio de compra-venta (se tomará como referencia el menor de los dos) de la vivienda a hipotecar, incluidos el garaje y el trastero, si es su caso. Máximo 1.000.000 €

Plazo
Hasta 35 años

Amortización
Mediante cuotas mensuales constantes de capital e intereses, calculadas mediante el sistema de amortización francés, revisables anualmente en función de las variaciones del tipo de interés.

Garantía
Vivienda habitual hipotecada, garaje y trastero, si es su caso, primera hipoteca.

Además lanza otra oferta para el traslado de la hipoteca desde otra entidad, que comentamos en el siguiente post, pues consideramos que es lo suficientemente diferenciada de la oferta general anteriormente descrita.

Además acompaña esta hipoteca con toda una batería de productos englobados en lo que denominan su Low Cost Banking, con el que pretenden competir con el Fresh Banking de ING.



Entre estos productos detacan además de la hipoteca, la ‘Cuenta azul’, que ofrece remuneración al 5,5%, mes a mes, sin límite de cantidad y sin gastos ni comisiones, con la que pretende atraer a los clientes para luego centrarse en “vincularlos”. También lanzará la ‘Cuenta Nómina Azul’, que devuelve el 3% de los principales recibos, ofrece tarjetas gratis y carece de comisiones.

Y todo esto con el estreno de una nueva web muy 2.0, con concurso de subidas de videos, perfil en Facebook, etc.

En general nos parece una buena oferta y un buen trabajo.

Viviendas embargadas en Estados Unidos

Vamos a por la segunda de las “instantáneas cibernéticas” de la situación de crisis hipotecaria en Estados Unidos. Si la primera fueron estos mapas de Denver generados a través de Google Maps, ahora traigo estos otros curiosos mapas de hotpads.com, que, dado el panorama, ha creado un buscador específico de viviendas embargadas

Vía: future of realestatemarketing.com