Archivos mensuales: diciembre 2007

Noticias hipotecarias en Internet – Diciembre 2007 – 2º

Hipotecario:

euribor.com: Cómo funcionan las cosas
Recoge un as interesantes representaciones de la BBC sobre el funcionamiento de las hipotecas subprime

abc.es:
El Euribor del mes de diciembre sube hasta el 4,796% y se sitúa a sólo medio punto de su máximo histórico

eleconomista.es: La tasa de morosidad supera la barrera del 0,8% en octubre y acumula su cuarta subida consecutiva

Productos:

dehipoteca.net: Caja España: Hipoteca Joven Exprés

Otros productos para jóvenes aquí.

bloghipotecario.com: Hipotecas para inmigrantes dominicanos


Después el acuerdo firmado entre el Banco Popular y el Banco de Reservas de República Dominicana se podrán tramitar a través de las sucursales del Grupo del Banco Popular las solicitudes de crédito hipotecario para adquirir viviendas en República Dominicana. Operaciones que, por lo que se entiende, serían formalizadas por el Banco de Reservas, que acabaría abriendo una cuenta para recibir las remesas y para cargar las cuotas del préstamo.

Mundohipoteca: ¡¡¡Enhorabuena!!!. Algo nuevo en el últimamente mortecino mundo del producto hipotecario. Seguiremos esto a ver cómo funciona.

Inmobiliario:

eleconomista.es: Final de un ciclo: la vivienda usada cae en Madrid y Barcelona durante 2007

eleconomista.es: Treinta bancos y cajas están atrapados en la ‘red’ de Llanera con una deuda de 432,65 millones

Inmoblog.com: Redescubriendo blogs inmobiliarios
El artíclo recoge vario blogs de temática inmobiliaria que han resultado de interés para César Villasante. Bueno,… lo único que no nos gusta es que no nos
incluyan ;)

Inmoblog.com: Blogs inmobiliarios internacionales

Pleitos por las subprime

Vemos en esta gráfica el peso que han tomado en este año en EEUU los pleitos iniciados por inversores afectados por la crisis subprime.

Mientras que hasta el 2007 este tipo de pleito no existía, a lo largo del año el crecimiento ha sido tal que en la segunda mitad del año alcanza un peso de casi el 25% del total de casos.

Vía:paul.kedrosky.com

Normativa hipotecaria actualizada


La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha creado un documento que recoge y aglutina la dispersa normativa hipotecaria española.

Como indican en dicho documento:

La ausencia de un texto refundido oficial de tantas y tan dispersas disposiciones, hace más dificultoso el conocimiento preciso del marco legal completo del mercado hipotecario. La Asociación Hipotecaria Española, consciente de esta realidad, ha elaborado a efectos informativos una actualización de las Leyes en vigor que afectan al mercado hipotecario y las presenta en un documento único, excluyendo de todas ellas, cuando las hubiera, las disposiciones ajenas al mismo. El resultado es un documento no oficial que facilita la visión global de la regulación del mercado y la remisión a los textos legales oficiales“.

Os facilito el siguiente enlace, para acceder a este práctico documento:

TEXTOS ACTUALIZADOS DE LAS PRINCIPALES LEYES QUE REGULAN EL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL

Origen de la crisis subprime

En cincodias.com se publicaba ayer un curioso artículo que describe la génesis de la crisis financiera actual en EEUU denominada crisis subprime:

Greg Lippmann, un brillante intermediario de Deutsche Bank en Wall Street y conocido en el gremio como el gurú de los mejores restaurantes de sushi, se lanzó hace tres años a la caza y captura de una idea que convirtiese a los activos hipotecarios en la gallina de los huevos de oro. Pronto creyó haber encontrado un filón: hacer bonos referenciados a préstamos de alto riesgo, los llamados subprime. Pero Lippmann necesitaba aliados para sacar adelante su idea; así nació en febrero de 2005 el llamado Grupo de los Cinco. Se trataba de una sociedad de cinco jóvenes brokers, representantes de Deutsche Bank, Goldman Sachs, Citigroup, JPMorgan y Bear Stearns.

En torno a mesas de comida china y japonesa, el Grupo de los Cinco fue tejiendo el armazón legal de su creación: productos estructurados, referenciados a los activos hipotecarios cuyo mayor riesgo se veía recompensando por una mayor rentabilidad. Los bonos llegaban en buena hora para fondos de pensiones, bancos y hedge funds, angustiados por la rentabilidad bajo mínimos de sus activos de renta fija.

Aunque ahora proliferan informes que indican que la crisis subprime era algo que se veía venir de lejos, en justicia de los Cinco hay que decir que, en un momento dado, todo Wall Street se peleó por estar en las sesiones de trabajo de los bonos subprime, que se celebraban mensualmente tras el cierre de la Bolsa. En el momento en que los cinco brokers desvelaron los detalles del producto, la Asociación Internacional de Swaps y Derivados (ISDA) auspició una serie de conferencias, en las que los grandes aseguradores del mercado hipotecario -Lehman Brothers, Merrill Lynch, Bank of America y Morgan Stanley- exigieron tener presencia. Finalmente, todas las discrepancias quedaron resueltas en junio de ese año y los bancos comenzaron a empaquetar los bonos de las subprime dentro de CDO (Collateralized Debt Obligations), que, incluyendo diversas clases de activos, terminaron recibiendo los parabienes de las agencias de calificación y la máxima valoración crediticia: AAA.

Confiados en la pretendida solvencia crediticia y ávidos de rentabilidad extra en tiempos duros para el mercado de bonos, firmas de inversión de todo el mundo entraron masivamente en el mercado subprime. El resto es historia conocida. Las pérdidas reconocidas hasta ahora rondan los 80.000 millones aunque el mercado teme que cifra final triplique la actual“.

Continúo con lo que me parece el siguiente peldaño de la historia. Los Bancos que comercializan este tipo de hipoteca ven como empiezan a vender fácilmente estos préstamos a las titulizadoras, por lo que a su vez se animan en conceder cada vez más facilidades en la admisión de la operaciones. Se llega a un punto en los que se deja de estudiar el riesgo crediticio de las operaciones y se concede a todo aquel que lo solicita , a cambio de unas condiciones económicas disparatadas, pero escondidas tras ganchos iniciales que facilitaban el pago los primeros años. Esto crea a su vez una sobre-demanda inmobiliaria que incrementa los precios de la vivienda.

Pero el periodo de gancho inicial se termina, los pestatarios comienzan a tener dificultades a la vez que el aumento del precio de las viviendas se ralentiza.

El resto de la historia es el presente.

Renta mensual en una hipoteca inversa

En el suplemento de Negocios del País de este domingo aparece un titular un poco contradictorio con el contenido del artículo: “Vivir de la Vivienda”, dedicado a la Hipoteca Inversa.

El artículo contiene una interesante tabla de lo que se puede obtener de renta mensual con una hipoteca inversa.

Supongamos una vivienda valorada en 300.000 euros, sobre la que formalizamos una hipoteca inversa de 210.000 euros (normalmente se concede entre e l70% y el 80% de la valoración). La renta mensual que obtendríamos es, según la edad de titular que la contrata de:

Edad: 70 años
Periodo inicial: 18 años
Renta en periodo inicial
373,44 euros
Renta tras el periodo inicial: 333,98 euros

Edad: 75 años
Periodo inicial: 15 años
Renta en periodo inicial
506,68 euros
Renta tras el periodo inicial: 456,71 euros


Edad: 80 años
Periodo inicial: 12 años
Renta en periodo inicial
697,12 euros
Renta tras el periodo inicial: 634,14 euros


Edad: 85 años
Periodo inicial: 9 años
Renta en periodo inicial
966,66 euros
Renta tras el periodo inicial: 888,63 euros


Es decir, ¿se puede vivir de la vivienda con la hipoteca inversa? Como vemos en el ejemplo, en el que no se ha tomado una chabolita (si no una vivienda valorada en 300.000 euros) dependerá en buena medida del valor de tu vivienda y de que solicites la hipoteca cuando tu edad comience a superar la esperanza de vida…. es lo que suele tener esto de los seguros.

Más que vivir de la vivienda, lo que en la mayor parte de los casos puede suponer la Hipoteca Inversa es una ayuda mensual a la pensión, para vivir algo más desahogadamente.

Ya comentamos anteriormente la nueva normativa de la Hipoteca Inversa en esta entrada: Normativa de la Hipoteca Inversa

Fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda

Se acerca el fin de año, y para ahorrarnos algún eurillo en las declaración de la renta del próximo mayo, una de las formas utilizadas son las aportaciones a las cuentas ahorro vivienda.

Una cuenta vivienda puede ser en principio cualquier cuenta de ahorro que cumpla los siguientes requisitos:

  1. El titular sólo puede poseer una cuenta ahorro vivienda (en todo el sistema financiero).
  2. La cuenta ahorro vivienda tiene una vigencia máxima de 4 años (más abajo indicamos excepciones en el País Vasco y Navarra)
  3. Las cantidades aportadas deben ser destinadas a la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda habitual.

La tenencia de una cuenta de ahorro vivienda da derecho a su titular a la deducción en cuota del 15% (10,05 tramo estatal + 4,95 autonómico). Algunas CCAA han modificado el tramo autonómico, por lo que el porcentaje de deducción en dichas CCAA puede ser distinto al 15%.

La base de esta deducción no podrá exceder de 9.015,18 euros anuales por declaración de renta, aunque también aquí hay excepciones.

Por ejemplo en Cataluña la desgravación máxima del 16,5% puede obtenerse siempre que se cumpla alguna de las siguientes condiciones: tener 32 años o menos en la fecha de devengo del impuesto, siempre que la base imponible no sea superior a los 30.000 euros; haber estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio; tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%, o formar parte de una unidad familiar que incluya al menos un hijo en la fecha de devengo del impuesto. Si no se cumple ninguna de las anteriores condiciones, la desgravación máxima es del 13,5%.

Para residentes en la Comunidad Foral de Navarra la deducción es con carácter general del 15%, del 18% para unidades familiares con dos o más hijos, y del 30% en caso de unidades familiares que, a 31 de diciembre, cumplan los requisitos para ser consideradas como familias numerosas. El plazo para realizar la inversión es de 8 años desde la finalización del período impositivo de apertura de la cuenta. En declaraciones conjuntas, el límite deducible es de 21.035 €.


Para residentes en el País Vasco la deducción es del 18% siendo el plazo máximo para realizar la inversión de 6 años a partir de la fecha de apertura de la cuenta. Además, en el País Vasco, se permite la disposición de los saldos para finalidades distintas de la inversión en vivienda habitual siempre que se repongan íntegramente con anterioridad al 31 de diciembre. Por otra parte, los saldos pueden destinarse a cualquier vivienda habitual sin necesidad de que se trate de la primera.
La deducción máxima anual es, con carácter general, de 2.160 €. Esta deducción equivale a una aportación de 12.000 €.

En cienlarilos.com, podemos ver un interesante ejemplo del el coste de haber tenido esta cuenta vivienda y finalmente no utilizarla.

Fuentes: Caja Navarra; la Caixa

Noticias Hipotecarias en Internet – 1- diciembre 2007

Noticias

elmundo.es: Competencia abre expediente a varias entidades por imponer seguros en la concesión de hipotecas.

“ha abierto un expediente sancionador a 19 bancos y cajas que han podido vulnerar la libre competencia al condicionar la concesión de préstamos hipotecarios a la contratación de seguros”

elmundo.es: 2007 se cerrará con un 30% menos de hipotecas concedidas que en 2006

Novedades productos:

dehipotecas.net: Caixa Penedes: Hipoteca cómoda

Sector inmobiliario:

gurusblog.com: Terror Inmobiliario.
Se recogen distintas noticias publicadas en los últimos días sobre la crisis en el sctor inmobiliario español: caídas del 70% en las ventas; caídas de entre el 5 y el 10% en los precios, incremento de los plazos de pagos de las consgtructoras a los proveedores, caídas del 40% en la viviendas iniciadas.

tecnologiainmobiliaria.net: Fotografías elevadas: una forma de mejorar las vistas de exteriores

Inversión:
gurusblog: Warren Buffet aprovecha la crisis financiera

“En un momento en que todos los inversores huyen de cualquier activo de deuda que pueda oler a alto riesgo, Buffet ha aprovechado el momento para comprar bonos de TXU que están rentando a un cupón del 10,5% comprándolos a 93,25 centavos por dólar”.

Curiosidades:
tecnologíainmobiliaria.net: Construir una casa no es tan diferente a construir una web

Tremón aplaza su salida a bolsa


No nos ha dado tiempo a desaconsejar en ganarpelas.com la compra de Tremón, por que al final no sale a bolsa.

En la bolsa las modas pesan, como en cualquier otro mercado, y sin mirar los números de la empresa, invertir hoy en España en inmobiliarias,…, y sobre todo de segundo orden…: nos viene a la cabeza voces fantasmagóricas que repiten: “Llaaanera……Astroooocc”

Pero además podíamos leer recientemente que Tremón tiene una deuda 466% de su patrimonio, iba a acudir a la oferta sin aseguradores,ninguno de los grandes bancos/cajas aparecía como posible entidad colocadora, etc….

Esto más que una salida a bolsa parecía un SOS lanzado a almas caritativas, despistados o embaucados por asesores en búsqueda de la fuerte comisión que parecía que iba a pagar la inmobiliaria.
Al final el intento ha resultado imposible, según indican en la empresa:

“por no discriminar suficientemente el mercado en la actualidad entre los distintos modelos de negocio y la calidad de los activo de las diferentes compañías del sector.”


Tal y como indican en gurusblog:

yo también soy de los “tontos” que no sé apreciar bien la calidad de su modelo de negocio. Claro que cuando un servidor se entera que en un primer momento el calendario de la salida a bolsa se había aplazado porque se habían incluido en el folleto una serie de activos que realmente la empresa no había adquirido al no haberlos podido o querido pagarlos, pero que iban a pagarlos después de la OPV, agradezco ser uno de esos “tontos” que preferían perderse semejante oportunidad de inversión


Un episodio más del famoso “aterrizaje suave del sector” y de lo que puede venir tal y como está patio inmobiliario, donde convive de todo tipo de fauna.

El mejor momento para invertir en una vivienda

Las inmobiliarias, como venimos comentando, están comenzando a tener problemas de liquidez: los pisos no se venden a buen ritmo, y en muchos casos los niveles de su endeudamiento son altos.

Las actuaciones de márketing son constantes y malabares, ahora también sabemos que están recurriendo a la venta de sus activos, como es el caso de Martinsa Fadesa.

¿Pero cuando se bajarán de verdad los pantalones y volverán los precios a estar en niveles atractivos para el inversor?

Cristina Calvo, del despacho de abogados Ashurst, indica que dentro de seis meses aparecerán oportunidades para comprar activos inmobiliarios en España con importantes descuentos. Según indica, La crisis de liquidez continuará afectando a la salud de muchas inmobiliarias españolas, que están asfixiadas por la deuda que tienen y por el frenazo de las ventas de sus promociones.

La premonitoria viñeta vía: 20minutos.es, publicada hace un año.

Normativa de la Hipoteca Inversa

La reforma del la Ley del Mercado Hipotecario va a traernos una regulación de un producto que ya lleva algunos meses comercializándose en España, y que está generando mucho interés: la hipoteca inversa.

Os enumeramos los principales aspectos de esta normativa:

  • Aunque se pueden constituir hipotecas inversas sobre cualquier vivienda del solicitante, la aplicación de esta nueva normativa se refiere a hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual.
  • Pueden ser titulares personas de edad igual o superior a 65 años, o personas afectadas por cualquier situación de dependencia o personas con discapacidad.
  • se puede disponer del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
  • La vivienda debe haberse tasado y debe estar asegurada contra daños.
  • Las entidades que ofrezcan este producto deben suministras servicios de asesoramiento independiente.
  • Al fallecimiento del deudor, sus herederos podrán cancelar el préstamo, abonando lo dispuesto y los intereses que estén pendientes, si que puede cobrarse comisión de cancelación por parte de la entidad financiera.
  • Siempre que se constituya sobre vivienda habitual están exentas de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. y tendrá reducciones de tarifas notariales y registrales.