Archivos mensuales: septiembre 2007

LECCIONES DE LA CRISIS DE LAS HIPOTECAS SUBPRIME


Barney Frank, presidente de la Comisión de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes de los EEUU, ha publicado un artículo titulado “Lecciones de la crisis subprime” y del que he recibido una versión traducida por la AHE.

Resumimos lo que para el Sr. Barney Frank hemos aprendido en estos últimos meses:

1º) La crisis se origina en las fuera de los Bancos y las Cajas, en entidades no reguladas que han generado hipotecas exóticas que además han vendido a través de títulos respaladas por las mismas.

Por lo tanto debe quedar bien regulada la totalidad del sector hipotecario.

2ª) La crisis ha tenido un inesperado efecto en los mercados financieros. Esto ha puesto de relieve que la nueva ingeniería financiera, que hay detrás de los en fondos de renta privada y hedge funds, se escapa de los controles regulatorios, que se han quedado atrás, bajo el convencimiento de que los mercados no necesitan de ninguna intervención, para así lograr los mejores niveles de eficiencia.

Se deben modernizar las herramientas de control y lograr una coordinación internacional para dar una respuesta global.

Foto: vía Wikipedia

INGENIERIA HIPOTECARIA ANTES DE BAJAR LOS PRECIOS

Estoy escuchando estos días que las inmobiliarias andan como locas buscando fórmulas atractivas de financiación hipotecaria con las que atraer a los cada vez más escasos compradores.

Ya lo hizo Metrovacesa, con su oferta de Microhipoteca, a Euribor-2%, y Finques Borrel, regalando durante dos años las cuotas de las de hipotecas.

También hemos visto las hipotecas congeladas en Don Piso (con ese banner también congelado que no permite ver lo que hay detrás del gancho), y ofertas de inmuebles que muestran cuotas de hipotecas raquíticas (a través de un periodo de carencia o una cuota creciente).

Y llegarán préstamos “regalados” para pagar la entrada del piso, inmobiliarias que pagan los intereses de las hipotecas durante unos años, tipos fijos iniciales por un año o dos de alrededor al 2%, etc, etc.

Y es que se sabe que el hambre agudiza el ingenio.

Todo esto antes de comenzar a “tocar” los precios. Pero esto tampoco sorprendería. Ya el año pasado Remax dio el primer paso con una oferta de descuentos del 4%. Pero eso sólo fue una “Semana Fantástica”.

¿Llagarán las Rebajas del 20%?

¿QUIEN CONOCE EL TIPO DE INTERES ACTUAL DE SU HIPOTECA?

El primer barómetro Septiembre 2007 realizado por Freedom Finance no ha tenido desperdicio.

El dato de que la morosidad se situaba en un 1,2% ha hecho saltar de su asiento hasta al Gobernandor del Banco de España, que, como comentábamos en una entrada anterior, ha tenido que salir en la defensa de la situación actual, y a desmentir este dato.

Pero a mi hay otros “números” de este informe que me sorprenden aún más:

Ante la pregunta de “¿Conoce el tipo de interés de su hipoteca?”, un 71% no tienen ni la más remota idea.

Y casi un 85% desconoce por completo otras condiciones que determinan la diferencia entre diferentes créditos hipotecarios como son las comisiones de cancelación, de apertura, o de amortización parcial.

Por otro lado se indica que un 85% de los titulares han pensado renegociar sus hipotecas… ¿renegociar el qué, si no conocen sus condiciones?

NO HAY PROBLEMAS EN LAS HIPOTECAS EN ESPAÑA

Tras varios días de sustos, los que parecía que algún banco español pudiera estar afectado de forma directa por la crisis hipotecaria, y que la mora estaba repuntando de forma muy importante, el Sr. Gobernador del Banco de España comenta que aquí las cosas están, hoy por hoy, tranquilas.

El mayor riesgo lo encuentra en que en EEUU la situación económica global se debilite, con el efecto que esto puede tener en el resto del mundo y a que los inversores desconfíen tras las actuales noticias sobre la hipotecas subprime.

Hoy la bolsa rebotaba con mucha fuerza, por lo que pienso que el mercado, y los inversores en su mayoría, no temen demasiado a la actual crisis de lqiuidez, y que, como el Sr. Ordoñez, piensan que estas son correcciones coyunturales.

HIPOTECA 0,30 DE CAIXA TARRAGONA

Presenta Caixa Tarragona una hipoteca muy completa pero que solicita una elevada vinculación al cliente para beneficiarse de las condiciones económicas ofertadas.
  • Hasta el Euribor +0,30
  • Máxima financiación, hasta el 100% sin avales
  • Plazo hasta 50 años (el plazo de la operación más la edad del titular mayor del préstamo no debe superar los 80 años)

  • Opción de los 3 primeros años de cuota reducida (únicamente se pagan intereses)

Para obtener este diferencial, sin embargo, como hemos indicado, se exige una vinculación con la entidad muy elevada (incluso nos atrevemos a apreciar que nos parece excesiva): seguro de hogar, otro seguro adicional (salud, vida, …), aportación al plan de pensiones de 100 euros mes o saldos medios de 4.000 euros, cobertura de tipos o compras financiadas de 2.000 en los últimos 6 meses…

¿Y qué pasa si algún semestre no podemos cumplir con esta vinculación? ¿a dónde se va el diferencial?: No se indica nada de esto en su información.

Para más detalles podéis enlazar con su información den web aquí.

Vía: Todoproductosfinancieros.com

GENWORTH FINANCIAL – UNA CAMPAÑA FINANCIERA MENOS ABURRIDA

Me parece excelente esta publicidad de Genworth Financial.

Como se comenta en la animación del enlace: “podíamos ser menos aburridos”.

El conjunto resulta entretenido sin ser estridente ni chabacano, amigable sin “colegueo“, genera interés sin ser tedioso.

Quizás lo único que se le puede reprochar es que al final del anuncio no hay mucho. Parece que la web es aún “un poco aburrida” y no han querido “forzar” el redireccionamiento a la misma.
Pero como dice la campaña “think is posible”, incluso rediseñar la web corporativa.

Con lo que nos quedamos es con la creatividad, un claro ejemplo de que se puede escapar de la escasa imaginación que se emplea habitualmente en la publicidad en este sector.

PROPIEDADES VIRTUALES – LOS DOMINIOS

(Transcribo entrada que he realizado hoy en mi otro blog: MinutodeEconomia).

Parece que estando tan “inflacionadas” otro tipo de propiedades, ¿quién se resiste a comprarse una propiedad por seis euros al año? Y es que un “punto es” cuesta poco más de este precio al año.

Si le queda alguna duda, nada más que tiene que echarle un vistazo al blog de Carlos Blanco, en especial a sus artículos sobre este tema. Sus rentabilidades de más del 1000% no dejan indiferente.

Recientemente publicó un artículo sobre los diez dominios más caros de la historia.

  • Sex.com $14,000,000 Venta Privada 20/1/2006
  • Porn.com $9,500,000 Moniker 29/5/07
  • Diamond.com $7,500,000 Venta Privada 19/5/06
  • Vodka.com $3,000,000 Sedo 19/12/06
  • CreditCards.com $2,750,000 Venta Privada 2004
  • Seniors.com $1,800,000 Traffic 3/7/07
  • Cameras.com $1,500,000 Traffic 7/11/06
  • Tandberg.com $1,500,000 Venta Privada 13/2/07
  • Scores.com $1,180,000 Moniker/CAC 5/6/07
  • Chinese.com $1,120,008 24/Sedo 7/07

No podían faltar el sexo, el alcohol, el lujo, las finanzas y la tecnología.

El tema parece que comienza a tener cierta repercusión también en España, y aparecen titulares de prensa que tratan el tema. Hoy en el País.com, podíamos ver como se estaba extendiendo la compra de dominios con el nombre de los hijos o de famosos.

Un tema a seguir muy de cerca.

GANCHOS COMERCIALES EN HIPOTECAS

Si partimos de la base que un préstamo hipotecario “al desnudo” es un capital, un sistema de amortización francés, un diferencial sobre un tipo de interés de referencia y un plazo,…, el resto son los complementos, que lo que pretenden principalmente es que el producto nos entre por los ojos.

Cada vez están siendo más utilizados tanto por entidades financieras, como por inmobiliarias, dentro de los paquetes de financiación de sus viviendas, como forma de diferenciarse de los competidores, en un mercado con una demanda que se ralentiza.

Estos “ganchos comerciales” que proliferan en el mercado, vendidos como facilidades, se pueden esquematizar en los siguientes:

Ganchos de Cuota:
Ofrecen alguna facilidad que permite al cliente reducir su cuota mensual durante unos años o todo el periodo. Entre ellos podemos distinguir entre variantes muy comunes:

Carencia: durante un periodo inicial, que puede ir desde los 6 meses a los 15 años, no amortizas capital y sólo pagas intereses. Una ayuda para el cliente a corto plazo, que sin embargo encarece mucho la hipoteca, pues al no amortizar capital, los intereses mensuales, mes tras mes, en el periodo de carencia se calcula y aplican sobre el total del capital.

Cuota Final: Se aplaza un porcentaje del capital (normalmente entre el 10% y el 30%) a la última cuota de la hipoteca. También supone una reducción de la cuota mensual a lo largo de la vida de la hipoteca a cambio de mayor carga de intereses.

Plazos de hasta 50 años: Ya varias entidades como BBK o Caja Duero, o la recientemente comentada de Caja Tarragona, que ofrecen estos plazos. Debemos considerar que estos largos periodos de amortización implican riesgos adicionales como sobreendeudamiento y mayor sensibilidad a las variaciones de los tipos de interés , así como también más intereses.

Gachos de facilidades en la concesión:

Como son:

El estudio rápido de la operación: varias entidades ofrecen ya respuesta en 48 horas.

No solicitud de avalisas.

Financiación hasta el 100%.

Este tipo de facilidades son muy apreciadas, pero debe tenerse cuidado que no repercutan de forma agresiva en las condicones económicas futuras de la hipoteca (comisión de apertura, diferencial sobre el euribor)

Ganchos en las condiciones iniciales: Cuidado con esos euribor+0 en los primeros meses, .., lo imporsante es el periodo posterior, que nomalmente será mucho mayor. Hay que ver bien que diferencial o tipo fijo pagaré durante el resto del plazo.

Regalos:

Aquí cabe de todo: desde el ipod de la “ipopteca”, hasta un 1% en efectivo sobre el importe formalizado, etc.

Lo importante es que estas ofertas nos resulten útiles, para permitirnos disfrutar de un periodo más cómodo con una menor cuota, nos faciliten toda la financiación que necesitemos, y si nos dan “un detallito”, ¡pues aún mejor!. Pero más importante es aún que estos ganchos no oculten por detrás condiciones leoninas que nos “embarguen” de por vida.

Hay que echar un vistazo. El mercado está más flojo y las mentes financieras están dándole vueltas y más vueltas a estos ganchos para diferenciarse de sus competidores, pero a su vez no qiueren soltar mucho lastre del margen. Así son los negocios.

Foto: Un joven que se acaba de enterar que después el euribor más cero de los dos primeros meses le tocaba un euribor más mil. Engañados por el gancho comercial de la “Hipoteca Perfecta”.

INSTANTANEA DE LA SITUACIÓN INMOBILIARIA EN ANDALUCÍA

¿Qué vemos en esa instantanea tomada hoy?

- Decisiones en materia de política de la vivienda disparatadas, como la del Sr. “Chávez“, de financiar, con cargo a los presupuestos de la Junta (que fácil es decidir con el dinero de los demás) la diferencia entre la letra mensual de la hipoteca y un tercio de los ingresos del deudor, siempre y cuando no gane más de 3.100 euros brutos al mes.

¿Quién gana/declara ingresos superiores a estos en mi Comunidad Autónoma?

Ya me gustaría ver las cuentas:

….Eduardito, familiar lejano o cercano del SrChávez“, cogió el excel y ahí “dale que te pego”. “A cuatro le resto dos y con los tres que me quedan los divido por uno y me dan…. me he perdío, ¡que le den por el culo a la putas celdas estas de los cohones!“…”¡Tiiiito, que me salen la cuentas“.

El PP ha hecho unos cálculos, que se publican en LibertadDigital y que parecen bastante coherentes:

“el coste presupuestario del primera año es asumible”. “Algo que no sucede en años posteriores porque “al año siguiente se duplica y al siguiente se triplica y así sucesivamente”. Tras una legislatura “se deberían casi 1.700 millones de euros, con un coste de 670 millones al año“. Tras dos legislaturas, se deberían “6.000 millones con un coste anual de 1.300 millones”. Los populares continúan sumando y concluyen que “en quince años, la deuda equivaldría a todo el presupuesto de un año de la Junta“.

Nada, un tinglao para regalarnos, lo que antes de seguro nos habrán quitado, por que ¿de algún lado tendrá que salir este dinero?

- El otro cabecilla, el Sr. Monteserrín“, también se le ve soliviantando al Ministro Solbes: vamos a cobrar más IBI a los pisos vacíos.

Le preguntan al Sr. Monteserrín cómo va a detectar dichos pisos…. “Eduardito, vente “acá pacá” con la Casio a ver si me haces un estudio de esos tuyos…”. - Mientras se observan estos malabares, también podemos ver muy cerca subidas de paro de casi el doble que en le resto de España o cierres del 30% de las inmobiliarias.

“Pena de gobernantes”….

Autor de la genial foto – Larraez (¡muchísimas gracias!)

MEDIDAS HIPOTECARIAS Y DE VIVIENDA DEL PP

El Sr. Rajoy pedía hace un par de días que no quería electoralismo con el Presupuesto del Estado y hoy nos econtramos en el elconomista.es con esta serie de medidas en materia hipotecaria que proponen:
  1. - “Establecer un periodo de carencia de un año en los pagos de las cuotas por préstamo hipotecario en caso de que el titular del mismo entre en situación de desempleo
  2. - “Eliminar las comisiones de cancelación anticipada de los créditos hipotecarios, tanto
  3. en lo referente a la compensación por desistimiento como a la compensación por tipo de interés”.
  4. - “Que se reduzcan los diferentes costes que soportan los prestatarios como consecuencia de la renovación, subrogación o cualquier otra modificación o cambio en relación con estos préstamos”.
  5. - “Obligar por ley” a las entidades de crédito a informar a los clientes que contraten créditos a tipo de interés variable acerca de las diferentes cuotas a las que tendrá que hacer frente de acuerdo a los distintos escenarios de tipo de interés, así como el porcentaje que dichas cuotas representan en su renta.”
  6. – “Favorecer la contratación de seguros de protección de pagos asociados a la contratación de hipotecas, así como las condiciones competitivas en la contratación de seguros a la hora de tomar un préstamo hipotecario, acabando así con la “práctica habitual” por la que la contratación del mismo va unido “inexorablemente” a la de otros productos como seguros de la misma entidad”
  7. “Acabar con el “vacío legal” en el que se encuentran las empresas reunificadoras de crédito, creando un registro de empresas que aumente la transparencia del sector , regulando la publicidad de las mismas, estableciendo la necesidad de que cuenten con un seguro de responsabilidad civil y fijando unas tarifas regladas que prohíban las “comisiones abusivas”.
  8. Eximir de tributación en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el caso de las renegociaciones de los créditos”.
  9. “Mejora de las deducciones en el IRPF para la adquisición de la primera vivienda o “medidas eficaces” para ayudar al alquiler de la vivienda habitual, especialmente para los jóvenes”.
  10. Reforma fiscal” que aumente sustancialmente la renta disponible de los contribuyentes, que contemple el aumento de las reducciones por hijo y ascendientes, que duplique las ayudas a las madres trabajadoras y que establezca una desgravación general del 15% para todo el ahorro a largo plazo -ahora es del 18%-“.
  11. “Reducir el tipo mínimo del IRPF al 12% y el máximo, al 40%, y por apoyar fiscalmente la contratación de seguros contra la subida de los tipos de interés”.

La modesta y apenada opinión del Morito:

-Intervencionismo a tope en el sector financiero: ¡lo que le faltaba a la próxima ley de reforma del mercado hipotecario! … la oposición intentándose apuntar algún punto de esta forma.

-Intervencionismo y demagogia fiscal: ¿de dónde sacaréis lo que no cobraréis en impuestos de Actos Jurídicos (que no se me malintermprete, que esta medida en sí me parece fenomenal), y las mayores deducciones por vivienda.

- Falta de imaginación: os quitaron lo de los 3.000 euros para los nacimientos y os habéis quedado en cuadros. Sólo es original, y algo estrambótica también, la medida de la carencia a los desempleados.

- Y de contacto con la realidad: ¿dónde están esas propuestas de mejorar la protección del arrendador (¿eso no vende mucho?) y de favorecer fiscalmente también el alquiler, para que afloren todas esas rentas sumergidas y no mantener el actual agravio respecto al régimen de propiedad….

Es decir, electoralismo y del barato. Pero esto son sólo mis humildes opiniones… espero las vuestras….